Cómo comprar tu primera casa a buen precio: nueve consejos

Transcripción completa

Transcripción automática del episodio: puede contener errores de reconocimiento.

0:00 Introducción

Bienvenidos de nuevo a un nuevo episodio de nuestro podcast de Ya Real Estate. Iván, buenos días. ¿Cómo estás? Buenos días, Francisco. Muy bien. El vi noveno y especial. y especial uno de los podcast que creo que más comentarios pedían, que es el de cómo comprar una vivienda y cómo saber si esa vivienda que compramos la compramos realmente a buen precio. Al final del día a día nos pues bueno, hay mucha gente que nos clientes que nos preguntan, que tienen muchísimas dudas y creemos que es una buena manera de de bueno, de aparte de de saber cuáles son los pasos, pues dar consejos para que la gente pueda comprar bien de precio y sepa exactamente que es lo que está haciendo las cosas como se deben de hacer. Eso es concretamente vamos a dar nueve consejos que yo creo que son muy buenos y importante dada cómo está la situación que todo el mundo quiere comprar, que a veces tiene ese fomo, ese miedo de quedarse fuera para que sepa

que está haciendo las cosas bien. Así

0:50 Consejo 1

que si te parece empezamos por el primero, que yo creo que es el más importante hoy en día, sobre todo por la situación en la que estamos, eh, que hay muy poca oferta y y bueno, y los propietarios que que están vendiendo casas eh tienen varios opciones a la hora de vender por norma general, si está a precio de mercado, pues que que la gente tenga muy en cuenta que no solo hay que negociar el precio de la vivienda, que está muy bien, pero seguramente hay que tener más en cuenta el negociar muy buenas condiciones de hipoteca, porque el coste de la hipoteca puede variar mucho con tantos años de hipoteca y puede ser eh que incluso te ahorres más negociando el precio de la hipoteca que negociando el precio de la casa.

Eso es, creo que es algo que normalmente no tenemos en cuenta, como bien dices, porque vemos que hace 2 años esa casa valía 140.000 y ahora la casa a día de hoy vale 170,000. Claro, vemos un aumento muy grande, pero decimos, a lo mejor el que compró la casa antiguamente, si la compró con hipoteca, está pagando muchísimos más intereses que ahora. Y os traigo dos ejemplos prácticos de que esto lo tenéis que tener en cuenta y no siempre hay que quedarse con lo que vemos en el mercado. El primero de ellos es que vamos a suponer que dos personas compran un mismo piso por 250,000 € ¿vale? Uno de ellos consigue un tipo de interés fijo al 2,5 y otro de ellos al 2,2. ¿Vale?

haciendo los números y calculando el coste de vida, el coste de vida de la hipoteca y la vivienda como tal, estamos hablando que la persona que firmó a un 2,5 va a pagar un total de 84,487 € en intereses. Claro, hemos puesto que serían unos 30 años de hipoteca y que te conceden el 80% en ambos casos, ¿eh? O sea, ambos casos tienen las mismas condiciones. Es exactamente igual, menos el tipo de interés, evidentemente. ¿Qué sucede? que la persona del 2,2 pagará en intereses 7385 € es decir, se está ahorrando más o menos 11100 € tan solo por negociar dos puntos de la hipoteca, tres tres décimas de tres décimas del del tipo de interés son 11,000 € eh es mucho dinero.

Claro. Y tú bien comentas muy bien, a lo mejor ahora es el momento de ir a apretar más a los bancos, negociar con varios, que luego hablaremos también al detalle de cómo se puede negociar bien con los bancos y cómo hacer que nos tomen en serio, pero oye, vamos a centrarnos también en esto y que el firmar un buen tipo de interés nos va a ahorrar dinero en el bolsillo, desde luego. que hoy en día estas las condiciones pueden variar mucho de una entidad a otra y dependiendo también, bueno, pues claro, ya sabemos y todos sabemos que siempre te piden pues que domicile las nóminas de que tengas contratos seguros, etcétera, pero bueno, que a veces todo esto hay que valorarlo porque con tantos años a larga seguramente la cantidad es suficientemente importante como para tenerlo muy muy en cuenta, ¿no?

Eso es. Y luego el segundo ejemplo que siempre, bueno, siempre no, a día de hoy, el año pasado, a este año han subido los precios un 10%, lo hablamos en el último podcast de las noticias, ¿no? Exacto. Claro, yo a lo mejor el año pasado compro una vivienda y la veo que a día de hoy está 20,000 € más barata. A lo mejor eso me puede llegar más cara, perdón, eso ojalá, ¿no? Más barata. E eso me puede llegar a desmotivar en mi plan de ahorro para la vivienda. Pues os voy a poner un ejemplo. En mi caso, ¿vale? Yo compré en 2024 mi casa por 145000 € y la compré a un 2,6% de interés fijo, una cuota bastante alta en comparación a lo que hay a día de hoy. ¿Vale? Os voy a trasladar un poco los números. Mi cuota mensual más o menos es de unos 520 € al mes y esto me supone un coste de vida total de la hipoteca

de de la hipoteca más el valor de la casa de 202,000 € ¿vale? A día de hoy yo si quisiese comprar esa casa, supongamos que se pone de nuevo a la venta y la compraría por 165,000 € La percepción es que además tienes los números bastante claros porque precisamente una casa al lado de la tuya se ha vendido por ese precio, ¿no? La hemos vendido, o sea, es como anillo al dedo, o sea, que que sabemos los números exactos. Hace dos hace un año la compraste en 145 y ahora se ha vendido una igual en 165. ¿Qué sucede? Que la percepción es yo he hecho el negocio del siglo, ¿verdad? en plan comprar una casa por 20 y pico000 euros menos, literalmente.

¿Qué pasa? Que seguramente esa persona que la ha comprado, la ha comprado en los tipos de interés que hay a día de hoy, que sería un 2%. Yo si a día de hoy voy al banco, que de hecho fui ayer al banco por unos temas de la comunidad, me darían alrededor de un de un 2%. Sí, un 2% hoy en día se consigue un do un 2,1, bueno, más o menos un 1,8. Sí, sí, algo así. La cuota mensual sería de 532 € al mes, más alta que la anterior, eh, 12 € más exactamente, pero el coste de vida total de la hipoteca sería de 207,000. Es decir, que realmente vemos una diferencia de 5,000 € pero lo que reluce, ¿no?, el precio de la compraventa realmente son 20,000 € más.

Y sí que a nivel de percepción parece esa subida. Si hubiese comprado el contado sería ideal, pero como la mayoría de estas operaciones son de primera vivienda, eh, bueno, la gente que escucha el podcast también es para comprar, invertir, siempre te apalancas un poco con el banco. Bueno, simplemente dejar esta claro, hay que tenerlo todo en cuenta por eso, porque al final dices, bueno, tú no vas esperando porque a lo mejor estás esperando la mejor época de o el momento para poder comprar, pero al final pues eso, esa diferencia de 20.000 1000 € que ha subido esa casa en un año e se reduce a 5000 si el tipo de interés está bien negociado, con lo cual vale la pena fijarse en lo suyo sería poder negociar el precio de compra de la casa y además poder negociar también la hipoteca. Lo suyo sería que yo hubiese firmado a 145 a un dos, pero no era realista. No, pero es lo que decimos, pero que hay que hay que decirle a la

gente que sobre todo que tengan muy en cuenta el tema de de del interés del banco, que hay que que parece una chorrada 1,8 1,9 y al final de tantos años es mucho dinero. Efectivamente, resumen de del consejo número uno, centraros muy bien y hacer bien los números, sobre todo con los dos ejemplos que os hemos dado y valorar muy bien la vivienda que vais a comprar.

6:46 Consejo 2

Consejo número dos, tener claro el por qué se compra. Correcto. Sobre todo inundado está por redes sociales que sobre todo reels virales que se hacen de comprar tu vivienda es la peor decisión a nivel financiero que vas a tomar en tu vida. Eso hoy en día hay mucho gurú que está diciendo esta este que se oye mucho y yo no lo acabo de entender. Correct. Realmente es así. Si quieres ser un inversor profesional, vivir exclusivamente de rentas y hacer algo así, seguramente será lo más correcto. ¿Vale? Pero para las personas, Claro, Correcto. Para las personas normales, gente que tiene un trabajo, que normalmente va a tener una vivienda, seguramente la venda y se vaya a uno más grande, es una decisión financiera super acertada, comprar tu primera vivienda. Y al final la experiencia nos nos da la razón porque nosotros nos vemos y es a día de hoy tod la gran mayoría de viviendas de casas que se venden que en su momento una pareja compró y que hoy

en día tienen 80 y 90 años o 70 cuando lo venden la venden sabiendo que eh pues el dinero que obtienen es para pagarse su jubilación complementar a la pensión que tienen, que puede ser seguramente muy baja, y que gracias a eso van a poder vivir el resto de los años de vida, les queden 20, 30, 10, C, los que sean. Ah, pues cómodamente, sin ningún problema, ¿no? Porque se van a una vivienda más pequeña o porque se van de alquiler, sea lo que sea, ¿no? Pero al final yo lo veo cada día que las familias que tienen una propiedad cuando acaban decidiendo vendérsela, pues viven cómodamente el resto y ahora y estos tienen hoy en día tienen una pensión pequeña o grande tiene una pensión.

Veremos qué pasa dentro de 20, 30 años, ¿no? Coro. Y mejor me lo pones. dices que normalmente se revalorizan y sacan algo, pero es que en el peor de los casos, aunque perdieses dinero o sea tienes algo. En cambio, si tú estás viviendo de alquiler y no has tenido la posibilidad de, por ejemplo, de invertir en fondos, tengas tu pensión en algún fondo monetario o en alguna cosa así o tengas otras viviendas, no tendrías nada. Claro. O sea, yo ahora mismo podría asegurar, y estarás de acuerdo conmigo con esta afirmación, que en el 95 97% de los casos de todas las personas de España comprar una vivienda es acertado. Sí, sobre todo a nivel a nivel financiero, básicamente porque el alquiler no existe y en el caso de que exista, en la mayoría de los casos es más alta que la cuota hipotecaria que vas a pagar. Así que sobre todo lo que se ve en redes sociales, no hagáis caso, que a veces, muchas veces, es humo. Y mirad bien los

números, sobre todo con lo que vamos a hacer, haceros una planificación financiera a nivel personal y os saldrá bien en la mayoría de los casos, comprar una vivienda. Yo no me quiero ni imaginar ahora si, por ejemplo, una persona con 30, 40 años tiene un problema de ingresos y se ve con un problema de no poder alquilar ni comprar una vivienda, pero tienes la posibilidad de, bueno, de intentar buscar un trabajo, de trabajar fines de semana, o sea, que tienes eh la posibilidad de poder salir de ahí. Imagínate con 70 años, claro, sin tener ninguna propiedad, que no tengas los ingresos suficientes como para tener poder pagar un alquiler o poder tener una vivienda donde de la que puedas vivir, que no tienes la posibilidad de trabajar ni hacer absolutamente nada. Imagínate el drama en el que nos podemos encontrar con dentro de unos años si la gente deja de tener propiedades. Eh, es verdad que parece muy fácil que digo, estos como son intermediarios se gana la vida

haciendo esto. Sí, es verdad y es cierto, pero que realmente tiene que ser así. En resumen, consejo número dos, tened claro por qué compráis, sobre todo para los más jóvenes. Ya he acabado mis estudios, ya tengo mi primer trabajo, me veo viviendo en el pueblo donde he nacido o cerca de mi trabajo. Valorar la opción de comprar, que os salgan los números y adelante. Haréis una una buena decisión financiera. Consejo número tres, primordial. Lo

10:31 Consejo 3

primero que debes hacer antes de ir a visitar una casa o de hecho de empezar a buscar una casa es hablar con el banco, cosa que muy poca gente hace. Y al final, ¿qué pasa? Estamos en un mercado donde hay muchísima gente, muchos aspirantes para comprar una vivienda, ¿vale? Pero la gran mayoría no sabe dónde está, no sabe cuál es la situación económica, no sabe de los números que dispone. Esto, ¿qué pasa? Que luego pues te te descalifica a la hora de optar para comprar una casa. Y es importantísimo tener las cosas muy claras. Antes de empezar a mirar, ¿quién sabe los números mejor que tú, mejor que nadie? Claro, claro.

El banco. Claro, exacto. Está claro. Sí, sí. Es que está Entonces, hay que hay que ir a hablar con el banco y que ellos te den exactamente hasta dónde puedes llegar y qué, o sea, qué precios tienes que mirar para luego negociar o no negociar. Pero hay que tener las ideas muy claras y saber al final el banco es el que te va a decir cuánto te puedes gastar al mes. Correcto. Y es que eso es lo que hay que tener clarísimo, ¿no? Y para los que queréis ir adelantándos un poquito antes de ir al banco, básicamente lo que os dirá es de vuestra nómina, de los ingresos que entren en la familia. Si compráis en pareja, sumáis los dos, sacáis el 30 a 35%, hacerlo con el 30 para ser lo más negativo posible y si os dan más, enhorabuena. y de ese 30% no va a poder superar la cuota hipotecaria de tu vivienda. Y os dejamos aquí abajo un enlace, ¿vale?, donde podéis

toquetear un poco para simular vuestras cuotas hipotecarias y decir, pues mira, con una vivienda de 200,000, ¿cuánto debería cobrar? y hacéis la regla de tres, ¿vale? Pero tened en cuenta eso, el banco os va a dejar un 30 35 y hacerlo con el 30 para ir a lo seguro. Es el el número primordial que miran los bancos, es la la capacidad de endeudamiento mensual que tiene la persona que o que pide la hipoteca. Y importante, de esos ingresos se os van a restar todas las cuotas que tengáis. Me explico, si yo me he comprado un Seat León, por ejemplo, y estoy pagando 300 € al mes, esos 300 € al mes se me van a descontar del 30% de esos ingresos, tenedlo en cuenta.

12:39 Consejo 4

Consejo número cuatro, importantísimo, empieza cuanto antes ahorrar. Desde luego, al final yo veo muchos vídeos, que yo no lo he hecho, eh, pero veo muchos vídeos de gente que plantea incluso el abrirles una cartilla a los niños cuando nacen y a partir de ahí empezar a ponerles 50 € en una cuenta para que vayan haciendo, bueno, pues esto de de del tipo de interés variado, o sea, ponerlo ni que sea en un fondo monetario, vinculado en algún ¿Por qué? Porque al final mientras más te anticipes a tener unos ahorros, mejor más vas a tener y y más vas a poder optar una vivienda el día que que toque, ¿no? Con lo cual eh hay que hay que empezar a ahorrar en cuanto se pueda porque la gente que escucha este podcast ya está muy metida en el sector inmobiliario y tiene en cuenta, sabe lo que es el ITP, la anotaría el registro, pero hay muchísima gente, de verdad te lo digo, sobre todo gente joven que se

piensa que a la hora de comprar una vivienda es yo voy al banco, la vivienda vale 200,000, yo necesito 20,000 que es lo que no me presta y no sabe que es el ITP, no sabe que hay que pagar una notaría, hay que pagar unos registros. y hay que dar esos gastos. Por lo tanto, es muy importante planificar. ¿Cómo funciona esto? Muy simple. El banco os va a financiar. Normalmente es el 80. En jóvenes a día de hoy es muy fácil que tener el 90, 95 y 100 para esos funcionarios, profesores o gente con nóminas muy podría llegar en casos muy excepcionales, pero yo creo que lo suyo es contar que te van a financiar el 80%.

Sí, lo que decíamos, si quieres tener un tipo de interés que a la larga no te no te suba muchísimo el precio. Correcto. Correcto. Eso es a más te financen más tipo de interés porque el banco tendrá más riesgo y por la Claro. El banco no te da el mismo tipo de interés si pides un 80 que si te pides un 90 porque entonces asume más riesgo, con lo cual te sube el tipo de interés. Mi recomendación personal, que esta también me me la dio mi padre, es que no te compres nada al 100% porque significa que realmente no lo puedes pagar. de busca un 90, un 95, un 85, un 80. Al final los bancos, claro, los bancos no se inventan esta esta capacidad deamiento mensual del 30% no solo no lo ponen porque sí, sino porque consideran que el 70% restante lo necesitas para vivir. O sea, porque hoy en día la la alimentación está carísima, el S cuesta un dineral, luego tienes que tener un

vehículo, etcétera, etcétera. todos los gastos de suministros de la casa, de luz, agua, gas, todo esto sube un un dineral y y la verdad es que y está muy bien porque al final es así, eh, la gran mayoría, o sea, el 30% 30 35 40 máximos se destina la hipoteca y el resto hace falta para vivir. Es que hace falta. Totalmente. Sí, sí. Y luego también es muy importante no quedarse a cero. Es decir, imaginemos que para una vivienda de 200,000, ¿no? Yo tengo que tener 20,000 de la, perdón, 40.000 de la entrada. Vamos a poner que el ITP es del 5% porque estoy bonificado, porque soy joven. Os dejo un enlace abajo de todas las bonificaciones que hay con el ITP y serían 10,000 más, ¿verdad? Y denotaría el registro que podríamos pagar 5000, 6000 € dep. Bueno, claro, pero no se calcula cuando hay hipoteca promedio se calcula aproximadamente entre un 1 y un 3%.

Vale, vamos a poner 6000 € tirando a a lo alto, ¿no? Estamos hablando de 40 + 10 50 más 56,000 € Yo no tengo que tener 56,000 € y quedarme a cero porque claro, el piso que voy a comprar seguramente no va a ser de una nueva. No me quiero quedar a cero porque tengo que comer, tengo que pagar la luz, tengo que pagar el agua y también seguramente me va a tocar hacer alguna reformilla, algún baño, alguna cocina. Bueno, tened en cuenta eso también y no ir eso sería el el escenario ideal. Eh, sí que es verdad que muchas parejas pues al final acaban estirando un poquito más de lo que tienen previsto y al final las reformas se queda en nada y bueno, y ahorraremos durante un año para poder hacer el primer año. Oye, que también es una opción, evidentemente, pero que lo puedes tener y lo tienes previsto.

Claro. Consejo resumen del consejo número resumen, perdón. Sí, resumen del consejo número cuatro. ahorra. Punto. No hay más. Sí, sí. Y mientras antes mejor, desde luego. Correcto. Mientras ojalá yo haber empezado a ahorrar planificarlo a los 18. Yo ahora la verdad es que claro, yo tengo la por la de formación profesional siempre y entiendes, eh, que los chavales jóvenes pues tienen la cabeza en otro lado, ¿no? Pero yo a veces me viene mi hijo y me dice que que ya está ahorrando para comprarse una moto. Siempre le digo lo mismo, en vez de ahorrarte para comprar una moto, ahorra para comprarte un piso porque seguramente lo agradecerás en el futuro.

Pero bueno, al final, claro, cada uno y entiendo que con 17, 18 años, pues pensar en otras cosas. De hecho, hablando del mayor error financiero que se dice que es comprar una vivienda, creo que uno de los errores financieros más grandes que hay es comprarse coche, ese vehículo o financiado, sobre todo si lo financias por encima de tus posibilidades. Exacto. Exacto. Pero bueno, pasamos al consejo número

17:22 Consejo 5

cinco. Este es muy interesante. ¿Cómo séo, vale? Si la casa que voy a comprar, esto nos lo pregunta mucho, ¿cómo sé si la casa que voy a comprar la estoy comprando cara o la estoy comprando barata? O a precio de mercado. O a precio de mercado, porque claro, eso es muy complicado. Eso es muy complicado. Al final eh yo creo que lo que la única manera de saberlo es eh haciendo un benchmark potente, que quiere decir una investigación. O sea, es meterte en los portales idealista por tu casa Vitaclia, eh preguntarle a los vecinos e bueno, ver comparar la el tipo de casa que estás mirando que te gusta pues con otras de la zona al final e cómo ha evolucionado el precio anterior es una locura. Incluso preguntar a amigos que estén metidos en el sector, tenemos un primo, o un cuñado o un amigo que está en el sector inmobiliario, ¿no?

Pues preguntar porque al final nosotros también tenemos herramientas que nos dan valoraciones de las propiedades y que que al final pues claro, herramientas profesionales que nos sirven para hacer esas valoraciones, ¿no? Pero que hay que hay que preguntar mucho, hacer ver muchas muchas muchas casas, mirar precios de de metro cuadrado a la media de precio metro cuadrado de la zona para ver si estás por encima o por debajo y es la manera de de saberlo, no no hay más secreto, ¿eh? Y parece, perdón, y parece tedioso, pero yo creo que si realmente queremos comprar una casa bien, pues debemos saber un poco qué vas al mercado.

Entonces, ¿qué consejos daríamos así? Primero de todo, idealista fotocasa Vitácleam mirad en qué zona queréis comprar y empezad a guardar en favoritos todos aquellos pisos que encajan con el presupuesto que os ha dicho el banco, ¿no? Pues yo tengo hasta 200,000, voy mirando a ver qué me gusta, pues este piso, este caso, no sé qué. Y mantenedlo porque no vais a comprar en un mes ni en dos. A lo mejor tenéis que esperar. A lo mejor os encontráis la casa ideal y hacia hacia delante, ¿no? Pero normalmente pues esperas, yo tardé al final un año. Vale. Pues durante ese tiempo ver cómo evolucionan esas cosas que tenéis en favoritos, ¿no? Si se despublican muy rápido y no vuelven a publicarse, significa seguramente que se han vendido y seguramente estaba a un precio razonable o atractivo. Luego, claro, no sabemos si habrá negociación o no habrá negociación. Es esa es la carta que queda, ¿no?

Claro, pero normalmente funciona así. ¿Qué tendréis de referencia? que todas aquellas viviendas que tenéis en favoritos y siguen estando ahí y no se han movido, significará que esas viviendas están por encima de precio, sobre todo si nos movemos en rangos de precio comerciales, ¿no? Franjas de entre 150, 300,000, ¿no? Es un presupuesto que la gente pues puede aspirar a tener. Entonces, ese sería el primer consejo que daría yo y que la gente lo puede hacer y es entretenido también ver viviendas y cómo evoluciona. De hecho, es un tema que yo creo que cada vez más, antiguamente no, pero ahora cada vez más con la facilidad que tenemos de de tener toda la información en el teléfono móvil y que las las personas que están buscando vivienda ya se sientan en el sofá y en vez de ver la televisión o Netflix, muchos de ellos, y me lo dicen, eh, que están con Idealista y Fotocasa, eh, haciendo scrolling y viendo todo, dándole a likes para que

tengan una información de de si cambia el precio, pues que les llegue un email. Claro, estos son herramientas muy válidas a día de hoy, pues para tener una referencia bastante pues pues acertada, ¿no? Y la verdad es que hoy en día la gente tiene bastante claro en qué es lo que valen las cosas y cuánto tiene que pagar, si están pagando bien o no. Siempre queda alguna duda por el tema de la negociación y tal y el precio de cierre que nosotros también es verdad que nosotros lo miramos porque tenemos herramientas que vamos a registro la propiedad y sabemos a qué precio se ha cerrado, ¿no? Pero es cierto que que cada vez más lo saben y que no hay que tirarse al vacío, o sea, hay que hay que saber, hay que estar durante un tiempo pues haciendo y esto cada vez más la gente lo hace ahora bastante.

Sí. Segundo que que damos también es que miren inmobiliarias que tengan redes sociales y allí miren los pisos que se publican porque allí hay muchas veces que esos pisos no se llegan ni a publicar en portales y sabes que se venden. De hecho, nosotros las dos últimas operaciones las vendimos con vídeos de vídeos literalmente de Instagram y de TikTok a través de ahí. Entonces allí también podéis informaros porque está al precio. También recomiendo que miréis porque no os saldrán en portales y no tendréis de referencia. Y luego vamos con otro que es un poco más complejo, que es mirar en la población donde estáis, cuántos habitantes hay en esa población y cuántas viviendas hay a la venta. Ejemplo rápido, Mataró, una población que tenemos aquí muy cerquita, 129,000 habitantes y 1182 viviendas a la venta actualmente.

Torre, otra población que que trabajamos, pero está en la Costa Dorada, a una hora y pico de aquí, 17000, 18,000 habitantes y 525 viviendas. A nivel de porcentajes, fijaros la densidad que tiene Mataró en comparación a la Torre Barra. Hay muchísimas pocas viviendas para toda la gente que hay. Ajá. Claro. Y en Torreembarra, por ejemplo, hay solo la mitad de viviendas y hay ¿Cuántas veces menos? Hay ocho veces menos de población. Entonces sabemos que en Mataró seguramente las viviendas van a volar más, sobre todo las que estén más fuera y tenéis que estar más al loro. Y en cambio en Torre Barra a lo mejor tenéis más opciones de decir, aunque yo soy de Torre Barra y hay muy poca oferta, o sea, es que en Mataró es prácticamente inexistente, ¿no? No, y y las poblaciones poblaciones colindantes, sabemos que hay poblaciones de aquí como son Cabrera de Mar, como son Vilasar de Mar no hay absolut prácticamente nada.

Es que es una barbaridad. Es está es un momento muy muy complicado. Básicamente, yo creo que con esos tres consejos, mirar a diario portales inmobiliarios, preguntar si podéis también a vecinos, amigos, a familiares, a ver si saben a qué precio han vendido, ¿eh? Y esta este tip que os doy acerca de la población. Yo creo que con eso podemos saber y orientar si hemos comprado o bien y sobre todo, perdón, no olvidar lo que hemos dicho en el Consejo uno de el valor de la propiedad con la cuota hipotecaria, etcétera, etcétera.

23:19 Consejo 6

Entonces, siguiente consejo, el número seis. Aquí ya distinguimos entre lo que es el coste de la hipoteca y el coste de la casa, ¿no? Entonces el seis vamos a hablar de negociar con el propietario o el agente el precio de de la casa y luego el consejo número siete irá sobre negociar la hipoteca en el banco, ¿no? Pero si empezamos con el seis, ¿vale? Para ponerlos en contexto, yo voy a comprar mi viviendam, ya he mirado todo, sé más o menos por idealista, contacto al anuncio de Yars porque es el que tiene mejores fotos, el que está mejor presentado, sin ninguna duda, y te contacto a ti directamente. Vamos a ver la vivienda.

Primero de todo, ¿cuántas viviendas tengo que ver? En plan, ¿debería comprar a la primera? ¿Cuál es la media? ¿Qué suele hacer la gente? Por lo que te dice la gente, yo te diría que la media aproximadamente está en que la gente visita entre cinco y 10 viviendas antes, más 10 que cinco. Eh, yo te diría que la media son ocho, siete, ocho viviendas. Ocho, antes de comprar una. Ahora menos. ¿Por qué? Porque no hay producto. Si hubiera un bastante producto, te diría que 10, pero hoy en día es más complicado, ¿vale? Pocas personas compran habiendo visto menos. O también depende mucho del carácter de esas personas. Si se juntan una pareja, por ejemplo, hablo hablo de parejas porque es lo habitual, eh, sí que es verdad que a veces compran personas, tenemos clientes que compran solos, pero lo habitual es que sean parejas. Claro, si se juntan dos personas que las son que las dos personas son viscerales y que son de de de estómago, eh, en uno o

dos ver dos o tres cosas que también los que han hecho mucho el trabajo de antes, que es lo que hemos dicho de estar mirando, lo tienen más claro y ven menos, eh, pero normalmente la gente no ha hecho ese trabajo inicial, ¿no? Entonces, ¿por qué hacer ese trabajo? Primero, porque te va a ahorrar ver varias cosas, ¿vale? Y segundo, ese trabajo si lo tienes bien hecho y cuando vas a visitar esa vivienda, el agente que tienes delante ve que tú tienes las cosas muy claras, ya te he tratado de otra manera con toda seguridad, ¿vale? Con toda seguridad. E estamos en un momento en el que al haber tan poca vivienda a la venta, eh, el agente tiene muchos leads de entrada y gente interesada. Entonces, muchos de ellos son gente que no tiene nada las cosas claras, que no tiene los números claros, que no sabe exactamente en qué momento se encuentra. Entonces, no sabemos si ese cliente es comprador, realmente comprador y está maduro o no. Cuando tú

visualizas y localizas a un comprador que está maduro y que sabes que es comprador, le haces muchísimo más caso, ¿vale? y estás mucho más atento a qué es lo que te está diciendo. Seguramente contactas más con él porque es que es así, al final nosotros somos intermediarios y trabajamos por honorarios y porcentajes. Donde vemos la venta o el cierre más caliente, ahí es donde apretamos más y es así. Entonces, cuando a mí me viene un cliente que me dice, "Mis números son estos." Pues ya he ido al banco, lo tengo clarísimo. Sé que yo voy a poder, llego hasta aquí y mi propuesta va a hacer sé que voy a tener que llegar hasta aquí y si no no llego. Cuando yo veo eso ya es que vamos, lo hablo mucho más en serio con el propietario que está vendiendo.

Perfecto. Entonces yo lo doy esa impresión, lo tengo todo muy claro, tengo mis números y la casa vale 200,000 € pero yo quiero ofertar 190,000, por ejemplo. ¿Cómo te hago yo a ti esa oferta para que no tomes? No permitas hacer levantar el teléfono y hacer el la llamada diciendo, "Yo te puedo ofertar 190,000 y que la gente te diga y que hable con los propietarios." Nunca lo hagas de esta manera porque nunca te van a tomar tan en serio como si por contrario, si envías o un mail o un WhatsApp exactamente explicando cuál es tu propuesta. Vale, la propuesta, siempre digo lo mismo a todos los clientes y funciona muchísimo mejor, eh, tiene que ser por escrito siempre. ya sea mail, ya sea eh WhatsApp o ya sea con un documento en papel. Eh, vale, mi nombre es tal o somos tal y tal. Eh, nuestra propuesta de compra es eh precio de compra escrito y después no solo el precio de la compra, sino que también

son importantes a la hora de cerrar una una compra de una propiedad, hay varias cosas que se tienen en cuenta, no solo es el precio, sino que también el tiempo de entrega, cuánto tiempo dispongo para poder comprar, porque a lo mejor hay vendedores que no es tan importante, el precio siempre es importante, pero a lo mejor también es muy importante para ellos la rapidez o oye, pues no tenemos ninguna prisa porque por un tema de fiscal o de impuestos nos interesaría más vender el año que viene y estamos en en septiembre. Oye, pues tenemos tiempo para esperarnos o por lo que sea, no he encontrado mi vivienda, pero dame 6 meses para poder encontrar mi próxima vivienda y dame 6 meses para poder entregarte esta al vendedor, me refiero.

Pues oye, pues si tú negocias eso, a lo mejor le interesa le interesa más al vendedor negociar ese timing, ese tiempo, esos meses que el precio 10 o 20,000 € del precio de la vivienda. Claro. Tod. Entonces, esas cosas se tienen que especificar muy bien, que son el precio, el tiempo y las condiciones, ¿vale? En cuánto tiempo vamos a firmar arras, cuánto qué porcent cuánto vamos a dar de arras, si es el 10% lo habitual, o vamos a dar más o podemos dar menos, lo que sea, ¿vale? Y entonces una vez está por escrito, entonces se le pasa a la gente y ese agente con ese escrito ya va y se presenta delante del vendedor de otra manera, ¿vale? te toman ya te consideran ven una oferta seria que es como tiene que ser al final que cuando lo tienes por escrito que mucha gente coge incluso reservas o o dinero para poder hacer esa propuesta. Eh, a incluso también me daría valor decir, "Oye, si te parece bien, pues te doy

5000 € y le presentas y en el caso de que no acepte, me lo das." Si acepta la propuesta, pues ya tiene una primera entrega de dinero y si no, oye, me lo devuelves y ya está. Eso hay clientes que lo hacen. ¿Por qué? porque denota más seriedad y más compromiso y al final el que vende si un compromiso se cree más esa propuesta y se trata de también de ir a buscar la confianza entre una en una negociación, ¿no? Vale. Eh, eso para mí es super importante. Nunca presento propuestas a los propietarios que no estén por ya sea dinero, un papel, algo. Exacto. Exacto. Si no, no lo si no no lo porque por teléfono las las palabras se las lleva el viento. Y ha pasado alguna vez que yo lo lo he comprobado con compañeros que les dicen, "Oye, mi propuesta son 180." Levantan el teléfono, hablan con el propietario, se pelean con él, aguantan el chaparrón porque muchas veces, "Ah, al final

acaban cediendo y cuando han cedido se ha tirado para atrás el el que compraba y ha dicho que no." Vale. Y te voy a poner a otra casuística. Todos aquellos asesores, porque hay viviendas también, que a lo mejor yo voy a visitar una vivienda, me dicen que el precio no es negociable en ningún caso. ¿Es eso siempre verdad o hay alguna forma de apretar o hacer esto que tú dices de hacer una propuesta en serio? Porque el asesor tiene la obligación de presentar la oferta a ese propietario en la mayoría de los casos, ¿no? Hay veces que dicen de 600,000, o sea, es que no me pases ninguna oferta de aquí porque es que ni la quiero ver.

y ahí tú tienes el derecho, pero el resto tiene que presentarla. Entonces, si va por firme, tendrá más ganado, ¿no? La verdad es que estamos en en tenemos una costumbre muy fea aquí en este país de que de que las las viviendas el precio es negociable y esto todo el mundo piensa que es así, incluso los propios vendedores a la hora de publicar siempre, y eso empieza por ahí, eh, porque los vendedores siempre tienen en la cabeza que si yo quiero, me lo invento, quiero 300,000 € por mi vivienda que me estoy vendiendo, voy a pedir 320 porque sé que me van a negociar y ya empezamos así. Y yo cuando hablo con los propietarios siempre les digo lo mismo. H eh el publicar por encima de precio de mercado o por encima de mis expectativas te va a hacer que seguramente tengas menos entrada de de interesados, con lo cual va a ser más difícil y va a alargar más el tiempo de la venta, ¿vale? al final para acabar en

el mismo sitio. Yo creo que si el agente que comercializa esa vivienda tiene las cosas claras y sabe negociar y está acostumbrado a negociar, no hay ningún no no veo el por qué no se puede poner el precio que realmente se quiere vender. O sea, yo esto se lo digo muchos clientes, oye, tú tienes claro el precio al que quieres vender pues oye, pues publicamos a este precio. Si es un precio de mercado, es un precio razonable, oye, de ahí no nos movemos. Y cuando tú hablas con con los interesados y ya por haciendo un primer filtro por teléfono dices que el precio es innegociable, nosotros hemos cerrado muchas operaciones donde el precio no se ha negociado absolutamente ni 1 € pues porque el cliente lo tiene muy claro. Y lo mismo cuando estamos diciendo que el que tiene tiene que tener las cosas claras el comprador, si el vendedor tiene las cosas muy claras, el comprador también lo percibe, ¿eh? Y lo sabe perfectamente. Oye, es

innegociable y el comprador sabe que es innegociable y sabe que si es precio de mercado compra. Y quiero hacer un matiz aquí que no tiene mucho que ver con comprar, pero es por si alguien quiere vender que nos contacte. Que esas viviendas en las que no se negocia el precio son las que se venden más rápido. Tal cual. Es que es así siempre. ¿Por qué? Porque hemos puesto, nos han hecho, es verdad. Al final te tienen que yo como agente cuando me presento a una un cliente que quiere vender su casa, su propiedad, tiene que confiar en mí. Eso es. Entonces yo no le voy a dar un precio claro. Mi interés el al mismo que si vamos a una mientras hta venda el precio, mejor para él y mejor para mí porque yo al final voy a porcentajes y es que aunque digan, es que es así, es que es tal cual.

Entonces, y yo siempre lo que quiero es lo mejor para mi cliente que es el que vende, ¿no? Entonces nosotros nunca le vamos a dar un precio por debajo de mercado para que pierda dinero. Y es que esto es así. Pero lo que sí que le damos es un precio de mercado que vemos también depende del tiempo que que que hay veces que eh se publica un precio que sabemos que no se va a vender en un mes, pero que oye, que no hay problema. Vamos a esperar a tener. Seguramente es tiene un nicho más complicado. Los clientes son viviendas de de mayor un precio más alto. Exacto. O sea, que no es un producto generalista, pues entonces hay que tener más paciencia porque sabes que hay que esperar a que llegue el cliente que realmente le interesa esa vida.

No hay tantos compradores cualificados para esa vida. Exacto. Pero en el producto generalista, h si tenemos claro el precio y es precio de mercado, se vende siempre antes la que no se negocia que la que se negocia. Eso es. Así que resumen para el consejo número seis, ir siempre con los números bien hechos, transmitir la profes, o sea, que el tener las cosas muy claras al profesional, al asesor inmobiliario y en el caso de presentar una propuesta

33:18 Consejo 7

por escrito, dando dinero, pero que os vean, os vean seguros, que vean que que es consistente y que no te vas a echar atrás y que que realmente hay un compromiso de con esa propuesta. Muy bien. Paso la oferta, la acepta el propietari tengo que sacar la hipoteca. Ahora es el momento de negociar con el banco, ¿no? El banco tiene mi hipoteca preconcedida porque ya ha hecho los números, ¿no? Bueno, te ha dicho más o menos hasta dónde te puedes mover y tal y a partir de ahí porque claro, el banco para poder hacerte una simulación real, ¿vale? Necesitas saber qué cuál es la propiedad que vas a comprar. El banco lo que me dirá a mí es, mira, pues normalmente tienes hasta 200.000 € de hipoteca a un 2,3 con las bonificaciones, ¿no?

Pero hasta que no lo tienen todo, no te pueden hacer la oferta en firme. Yo con ese papel, ¿qué hago para sacar un mejor tipo de interés? Bueno, pues entonces el lo primero de todo es ir al banco con el que trabajas habitualmente porque normalmente es el que más te van a conocer o van a tener más información tuya que al final te van a pedir un montón de información como declaraciones de la renta, bueno, todo tu histórico económico, ¿no? Perdón, eh, este sería el consejo número siete. ¿Correcto? Entonces, eh, el tu primer banco tiene toda tu información. A partir de ahí le das eh le proporcionas cuál es la vienda que vas a comprar, ellos hacen un estudio y más en serio y entonces te da las condiciones exactas.

Con esas condiciones que tú tienes y que te pasan en un papel, siempre recomendamos que te vayas con ese papel a otros entidades financieras y que les presentes oye, mira, tengo de mi banco tengo esta propuesta. Eh, ¿qué me ofreces tú? De hecho, esto es verdad que a mí que este es el error que cometí yo, que es lo único que no hice y me dijo exactamente si splau el el gestor e si us don una oferta o lo que sigue porunos para escritar millorarla. Exacto. Siempre. O sea, te lo dice el propio banco, ¿no? Yo he tenido ahora. Pero hay épocas que me que hará unos meses que, por ejemplo, en en una de las entidades financieras el director me decía, "Tenemos la orden desde arriba de que cualquier propuesta que nos llegue por escrito de otra entidad que la mejoremos aunque sea un 0,05, pero que las mejoremos todas porque estaban en un momento de captación de clientes."

Correcto. Ah, entonces siempre te puedes beneficiar de esto. Claro. Y al final que hoy en día, ya sabemos, todos no nos gustan los bancos, pensamos que trabajan fatal todos, ¿eh? Bueno, y al final no depende del banco, sino de la persona con la que interactúas. Eso es. Pero pero hay que hay que negociar y con todas las armas que tienes y las armas es eso, es intentar que una entidad u otra se peleen entre ellas para darte las mejores condiciones a ti y esa carta la tienes. Entonces sí que es verdad que necesitas de tiempo, que necesitas de tres cuatro mañanas. Oye, esas tres, cuatro mañanas en las que faltas al trabajo y pides un permiso para hacer estas cosas, a lo mejor son 11000 € son 11,000 € en en un momento, ¿eh? o 20 o 30,000 € con lo cual vale bastante la pena para hacer estas cosas. Si estás pidiendo una mañana para ir a notaría para comprar o vender para firmar, oye,

pide otra mañana o dos mañanas más para el tema del banco. Es super importante y la gente no lo hace. Y otro consejo que damos para esto, aparte de negociar, es exactamente lo que has dicho tú de transmitirle al agente inmobiliario esa confianza, el tener los números claros y el presentar exactamente igual con el banco. Cuando te pida la nómina, la renta, la documentación, no sé, te lo pide el lunes, el lunes por la tarde ya se lo has enviado todo. Y esa misma carpeta se la envías al Sabadey, a La Casha, al BBVA. Exacto. A todos los bandos. ten preparada toda la documentación. Que sabes que te van a pedir, si es que te van a pedir, te van a pedir tus nóminas, tres últimas nóminas, el contrato de trabajo para ver si es indefinido. Te van a pedir la declaración de renta del año pasado. Si eres autónomo, estás acostumbradísimo a que te pidan todos los papeles porque Exacto. Los trimestres de IVA, el

impuesto de sociedades del año anterior si era si era una sociedad. Bueno, pues todos estos números que sabemos, toda la documentación que que requieren, tus DNI, fotocopiados, todo bien puestecito, por carpeta un archivo que un comprimido que directamente te lo piden, te lo pasa ahora mismo, mandas un mail y lo tienes. Ese mismo se lo puedes mandar. Entonces, claro, el del banco cuando lo recibe, si lo mientras más fácil lo tiene, menos va a tener que trabajar. Tengo ocho hipotecas, uno lo tengo ordenado y el otro tengo un archivo cam escaner. Ay, perdón, que no se ha mandado toda la documentación, te lo mando en dos correos. se tiene que poner a ordenarlo. Van a pasar de ti. Tienen ocho hipotecas por facilítale las cosas al que al interlocutor que tienes delante porque va a hacer que que que sea más ágiles contigo y que te miren de manera distinta. Y es así.

Esto lo saqué de de Mons Cespedosa y la verdad es que es un consejo que es que es real. Yo me pongo en su piel y qué hipoteca voy a escoger. Está claro, pero es que como en todas las cosas de la vida, mientras más ordenado te ves, más seguro de ti mismo te ves delante en una situación, pues la gente te tiene más en cuenta. Es exactamente. Y luego última duda que puedo tener, fija, mixta o variable. Ahora mismo yo haría fijo, eso depende del momento, pero sí que es verdad que ha habido un tiempo de variable hace muchos años, luego hemos pasado a a mixta el año pasado, prácticamente 2024 fue mixto prácticamente todo porque no sabíamos cómo iba a evolucionar, pero ahora que ya sabemos que parece que está estable y que no parece que vaya a cambiar la cosa, eh, yo de hecho yo aconsejo la fija porque al final, sabes, de desde hoy hasta el día que acabe de pagar voy a tener la misma cuota. Yo

como consejo también, aparte de esto que dices de la fija, firmar una casa a un 2 algo es dinero gratuito. Si la inflación está a un 2%, pensad los 600 € que pagas de hipoteca hoy, dentro de 30 años,

38:38 Consejo 8

¿cuánto te costará pagar esos 600 €? A lo mejor una barra de pan vale 2 € Está claro. Quédaros con eso. Y vamos ahora con el consejo número ocho, que este más que un consejo es una alerta, una advertencia. Una advertencia. Cuidado con los brokers hipotecarios. Exacto. Y es una advertencia, pero no porque sea gratuita, sino porque nos hemos encontrado últimamente con varias situaciones complicadas. Varias, varias eh varias, no es que te diría en el 100% en los que intervenía un broker de por medio las cosas no han ido bien. En en esta zona es increíble. No lo sé por qué, pero Y oye, y es que que ojo, no decimos que todo el mundo trabaje mal, pero esos brokers que yo creo eh que son oportunistas porque los brokers han salido ahora, ¿por qué?

Porque las hipotecas están muy bien y alguien busca comisionar, ¿no? Yo te saco la mejor hipoteca. ¿Por qué? Si tú puedes ir al banco y sacar una buena hipoteca. ¿Qué pasa? Que la gente eh dispone de poco tiempo. Estás trabajando hoy en día se los broker. A ver, vamos a primero explicamos lo que es un broker. ¿Qué es un broker? antes de nada, un broker. Eh, son personas eh que hay varios de ellos porque hay una titulación, una no es ni universitaria, evidentemente, pero sí que es verdad que es un curso en el cual tú te puedes dar de alta como broker financiero, ¿vale? y que muchas entidades incluso se tienen en cuenta y firman colaboraciones con ellos, eh, pero que en teorías ho, pues tienen conocimiento sobre el la financiación bancaria y que les recomiendan a los clientes o les buscan mejores condiciones para poder comprar una vivienda y ellos pues conocen, entiendo que a varias entidades, tienen varios contactos y saben negociarlo, tienen conocimientos de negociación para

poder obtener unas mejores condiciones a la hora de comprar una vivienda. Claro, estas estos bloques cobran un dinero que en teoría si hacen bien su trabajo y tú no sabes hacerlo o no sabes negociarlo y no sigues los consejos que estamos dando hoy, eh pues seguramente pues en los 5 6 7,000 € que te van a cobrar, porque es aproximadamente lo que pueden llegar a cobrar, ¿no? Otros más, otros menos, eh, no lo sé, pero más o menos anda por ahí por lo que yo me he encontrado, eh, te los puedes ahorrar al cabo de los años. Pero es que, ¿qué pasa? que es que al final eh lo único lo lo que hemos visto hasta ahora es que juegan con como no tenemos tiempo para estar con los bancos y los bancos eh la la el trabajo con los bancos es tan tedioso a la hora de documentación, a la hora de pedir hora para poder ver con el gestor que tienes asignado, pues ellos hacen pierden ese

tiempo por ti. Pero, ¿qué pasa? que al final hemos visto que que ni negocian condiciones, ni negocian tiempos y lo único que hacen es medio estorbar las operaciones porque es que nos ha pasado que ha llegado un momento que incluso firmamos no que ha habido operaciones que no hemos firmado, no hemos firmado por culpa de esto, porque el broker se ha puesto por medio, no ha tenido en cuenta, claro, no hay un contrato de arras que tienen fechas máximas de firma que han pasado esta estas fechas por culpa de ir buscando la mejor hipoteca o el mejor tipo interés habiendo tenido dos hoy tres meses de tiempo, eh, correcto.

Y que al final la operación se ha caído por culpa de que no se ha llegado en fecha y esto nos ha pasado, ¿eh? Y luego nos ha pasado también que sí que se ha firmado, pero que ni se han presentado a la firma, le han cobrado al cliente o le quieren cobrar antes de tiempo, que también nos pasa, eh, y el y los clientes acaban de verdad pensando que les han estafado. Y el último cliente que nos ha pasado ha sido así. El hombre les pagó 6,000 € y y con la sensación de que le habían estafado. Es que y es un trabajo que uno que es intermediario, yo digo, seguramente muchos compañeros míos tenemos conocimientos de este tipo, podemos dar los cuatro consejos que estamos dando aquí muevan y que y no estamos y que no les cobramos absolutamente nada por este. Simplemente es tener las cosas claras nada más. No tiene más.

Es que a mí cuando vi estas casuísticas me me pareció primero surrealista. De hecho, te dije, "Ah, y le cobran a él." comisionaban del banco por el banco les pagaba a ellos por dar. Yo me quedé alucinando porque yo cuando contrataría un broker, yo si voy a comprar mi primera vivienda o una un cambio de vivienda que no es algo para inversión, no quiero hacer ninguna cosa rara, yo voy al banco y antes me lo contrato con mi banco de siempre porque si me voy a ahorrar 11,000 € como hemos visto y le tengo que pagar 6,000 al final, ¿sabes? A a por B, ¿no? Entonces yo para cuando sí contrataría un broker y uno que sea bueno, es por si compro solo, por ejemplo, y el banco solo me financia ese 35% y necesito un broker que me ayude a subir al 95 para comprar esa vivienda. Ahí creo que la figura de un broker sí tendría un sentido, pero contratarlo para que me negocie un 0,5%.

Yo creo que mi tiempo vale, pero es que no solo, Claro, perdona, pero es que no solo eso, es que además las situaciones que hemos visto también en dos de las ocasiones es que no es que tengan contactos y se muevan bien y sepan tener mejores condiciones, que vuelvo a decir lo mismo, seguramente los hay y muy buenos, eh, y muy profesionales y no quiero decir, pero bueno, que cuando lo contrates, yo lo que diría es que tuvieras referencias, o sea, que venga referencia por alguien que te haya dicho, "Oye, yo he trabajado con esta persona y realmente ha valido la pena porque nos nos ha quitado el el molestarnos durante un tiempo, que esto vale un dinero al final eh ha sabido negociarlo, eh al final nos ha conseguido unas condiciones mejores de las que teníamos. Si tienes esas referencias, oye, perfecto, super bien.

Pero eso que este referenciado, ¿por qué? Porque hay otros que nos hemos encontrado que lo que hacen al final es intentar buscar las trampas para obtener mayor financiación. Quiero decir, eh, por ejemplo, yo necesito una pareja joven que con el 80% no tengo suficiente para poder comprar la vivienda y necesito un 90, pero el banco me dice que el 90 no me lo da, ¿vale? ¿Qué hacen? Eh, oye, pues vamos a hacer una cosa. Pedimos el 80, pero yo sé que a ti luego te van te pueden dar un préstamo personal, ¿sí? De eh del 10% aproximadamente. Oye, pues imagemos que es una vivienda de 300,000 € pues yo sé que te pueden dar un préstamo de 30,000 € un préstamo personal. Pues vamos a hacer una cosa, no lo pedimos todavía, esperamos en el momento y entonces vamos a ir al banco, vamos a pedir la hipoteca, pero justo cuando pedimos la hipoteca nos la conceden. Entonces, en el mismo momento pedimos una prestal, esos dos bancos

como en el momento no están comunicados y no saben que te has endeudado en un sitio y en otro, pues entonces te conceden los dos, pero qué estás sobrefinanciándote lo que realmente tienes que tenerlo muy claro y cuidado. Claro. Pero claro, están aconsejando o nos ha pasado que han aconsejado a la gente que se sobrefinancie. Bueno, si tú decides hacerlo y realmente, pero bueno, ¿dónde puedes hacer eso? Ejemplos de decir, a final de año, o sea, yo he cambiado de trabajo ya y ahora estoy cobrando 4,000 € al mes, pero el banco, como me cuenta la renta anterior, me cuenta los 2000. Pues ahí seguramente eso te Pero eso el broker lo tiene que explicar, tiene que hacer. Claro, lo tiene que oye, mira, yo estoy viendo qué tal que estabas con una tal, pero esto no te lo están teniendo en cuenta, entonces has pasado esta nómina. Oye, pues si hacemos esto seguramente lo podrás conseguir.

Tú luego liquidas el préstamo para no pagar intereses. Si ha hecho un análisis de cuál es tu situación actual, pues oye, pues puede ser una cosa que hay un broker sí que tendría una buena actuación. Exacto. Pero claro, pero tiene que hacer, pero lo que hemos visto es que no, que no tienen es que no le han pedido absolutamente nada. O sea, yo no sé brokers que no le han pedido ninguna documentación al cliente, que no saben nada del cliente, simplemente, ah, no, yo te lo consigo. Y es que luego ni ha llamado el tema de las tasaciones que también nos nos han nos utilizan a nosotros. Bueno, un despropósito total.

Eh, a mí me da la sensación, y creo que te lo comenté, que ahora hay más brokers de estos oportunistas similar al, ¿sabes? El kit digital, la ayuda, que han salido un montón de empresas afiliadas a esto, incluso se han creado nuevo para sacar, pues un poco lo mismo porque ahora es una buena época de hipotecas. Y habrán muchos pues que serán malos. Exacto. Y ahí está. Pero lo que decimos que hay muchos que funcionarán bien y estarán bien. Referenciados sobre todo si tienes que contratar un broker y tal, que evidentemente estoy convencido que los hay muy profesionales que te pueden hacer ahorrar mucho dinero. Totalmente de acuerdo, pero que esté referenciado, que tengáis referencias de que realmente

46:23 Consejo 9

son buenos. Y vamos con el último consejo. Número nueve. Ya tengo mi broker bueno que me ha ayudado con la financiación. Mis arras las tengo firmadas. Tengo que tener en cuenta a la hora de las arras que tengo que fijarme en algo en concreto. Bueno, al final eh el tema de las la cláusula hipotecaria Exacto. El contrato de las arras, que sepamos que aquí en Cataluña por por ley es obligatorio pues condicionar esas en el caso de que necesite eh eh financiación bancaria, que tiene que especificar que en el caso de que me denieguen la financiación bancaria pues esas arras sabéis que el contrato de arras se da una cantidad de dinero, normalmente se da un 10%. ¿Vale?

Entonces, ese 10% que se entrega en arras, eh, en el caso de que el contrato no se lleve a cabo, pues yo perdería esas arras como comprador y en el caso de que le fuera el vendedor el que el que desistiera de la venta, pues tendría que que devolverlas dobladas esas arras, ¿no? Esto está condicionado aquí en Cataluña por por bueno, pues pues por la el Código Civil de Cataluña que lo que dice es que en el caso de que me deniegue la financiación bancaria pues estarían obligado el vendedor a devolverme esas arras, ¿vale? Esa no las perdería. añadiría esa cláusula para protegerme. Ex el caso y yo puedo renunciar, oye, no necesito hipoteca, pues oye, yo renuncio a esa cláusula y ya está, ¿no? Y durante unos días, pues oye, yo tengo x días, que se pone también un tiempo. Durante 30 días yo tengo eh esos días para para decirle al comprador y al vendedor, mira, me han denegado financiación, te entrego un documento conforme me lo han

denegado, por favor, devuélveme las arras, ¿vale? Entonces, entonces funciona así, pero eso es tener en cuenta y luego ya a la hora de notaría, pues nada, para el comprador poca cosa. A tener en cuenta también el tema los timings, ¿no? Que sabemos que aquí también en Cataluña pues eh está el tema de la Fin, que es el desde el 2008 que hubo tanto tanto banco que bueno que estafó a a la gente cuando contrataba hipotecas. Sí, sí, sí. Que estafó a la gente cuando pedía hipotecas. Eh, bueno, pues porque eran no las explicaban bien, porque era un despropósito todo. En cambio ahora pues eh el cuando pides una hipoteca antes de comprar estás obligado a ir a notaría y el notario te explica las condiciones de esa hipoteca, te hace un cuestionario para saber que realmente literalmente es un tipo test y al final es un papel que afirma que tú has entendido lo que te ha dicho, has entendido lo que te ha dicho el

banco y que estás entendiendo qué es lo que estás contratando con ese banco y y el notario da fe de eso. Desde el momento que el notario da fe de eso y que vas al notario, te lo explica y lo firmas, tienen que pasar 15 días hasta que puedas comprar esa vivienda. Le llaman los 15 días de reflexión, ¿vale? Entonces, que realmente son 14, pero bueno, entre medio de una cosa y la otra son 14 días, o sea, 15 días. Eh, bueno, pues hay que tener ese ese timing previsto de bueno, pues a ver qué hay que no dejarlo para no quedan 5 días, voy a firmar la C, ¿no? Porque te vas a pasar, te vas a pasar. Bueno, pero ya realmente el banco ya es el que te va a avisar y te va a decir, "Oye, tienes que ir a notaría al tema a que el notario te explique la la hipoteca, ¿no?"

Y poco más, porque luego en notaría simplemente tienes que llevar tu DNI el método de pago con el que irás, que si es con hipotecas siempre irá en la mayoría de los casos un representante del banco. Otra cosa que también nos pasa muchas veces, consejo, eh, si tienes previsto hacer el pago del del de del de la compra de piso por transferencia bancaria, siempre eh avisa al banco de que vas a hacer una transferencia h superior a x dinero porque normalmente no están no se pueden hacer habilitadas a más de depende la entidad, 15 20,000 € eso es para los que compren al contado porque ha pasado literalmente ha pasado.

Ah, no me deja hacer la transferencia. Exacto. Te dijimos que tenías que avisar al banco, ¿no? Exacto. Normalmente los que vais con hipoteca no os pasará eso porque es que el que hace la transferencia es tú nunca verás los 100,000 € en tu cuenta. No, no, no. Al contrario, muchas veces los ves en negativo. Correcto. Eso es. Sí, sí, sí, sí. Porque claro, el banco, o sea, has hecho el pago, pero no no has visto ese ese dinero negativo hasta que no te ingresan el dinero. Pues, pero bueno. Yo le dije, me acuerdo a mi gestor que me dijo, "Si en algún momento está el dinero en la cuenta, avísame para que entre y le haga un pantallazo." Y me dijo, "Notaría, Iván, Utenó, vamos, 2 minutos, no te da tiempo a sacar ni hacer nada."

Ex Y creo que no nos dejamos más. la gente que haya comprado viviendas, que haya vendido, que haya hecho operaciones, que nos dejen también qué consejos le darían a una persona que que quiera comprar o que le daría a su hijo, a su nieto, o a quien sea y nos lo deje en comentarios. Yo creo que hemos pasado bien por todas las fases. Sí, yo creo que es importante que esto la que la gente lo sepa porque al final parece todo, evidentemente es tedioso, hay cosas que no se hacen nunca. que al final uno compra una vivienda una, dos o tres veces en la vida, ¿no? Entonces a todo el mundo que bueno, al final si tienes las cosas claras y y la verdad es que yo creo que hemos tratado absolutamente todo y hace que la gente si siguen los pasos que decimos, de verdad, se van es que se se pueden ahorrar muchísimo dinero, eh, sobre todo con Yo creo que el consejo

clave a día de hoy, tal y como está el mercado, lo que comenta es de negociar en el banco. Exacto. Dejar al propietario porque no le molestas en la negociación, digamos. Exacto. Ah, el dinero. Así que nada, dejadnos en comentarios qué más ideas queréis para los vídeos y nos vemos en el siguiente.

Fuentes citadas

• ahe.es/simulador-hipotecario