Comprar un piso de banco: cómo funciona, riesgos y plazos reales

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0:00 Introducción

Bienvenidos de nuevo a un nuevo episodio, nuestro podcast de Yar Real Estate, vigertero. En este caso, aquí al lado hay de Iván. ¿Qué tal, Iván? ¿Cómo estás? Muy bien, y estamos al lado porque eso significa que tenemos podcast especial, podcast de medianos de mes. Exacto. Y tenemos un invitado. Pues tenemos un invitado. En este caso ha venido Adriá Río. Hola, Adriá, ¿qué tal? ¿Qué tal? Buenos días. Adriá es agente inmobiliario de hace un montón de años y trabaja, pues ha estado muchos años trabajando con activos financieros. Así es. Entonces, hemos creído que sería pues muy interesante que vinieras a a estar con nosotros y bueno, pues a explicarles un poco a nuestra audiencia eh cómo es el tema de la compra de activos financieros, cómo se gestionan, eh cómo es tu trabajo día a día y bueno, creo que nos puedes que nos puedes aportar mucho valor, ¿no? Sí, sí, la verdad que es un placer estar aquí y bueno, creo que puedo aportar mucho

muchas a la audiencia. Yo quiero que me

0:45 ¿Cómo es el proceso antes de poner a la venta un piso de banco?

desveles la primera duda de si esto es realmente así o no. Yo siempre he tenido entendido y he escuchado que llega un paquete de correos o de donde sea con un montón de llaves. Las direcciones tú lo recibes todo y a partir de ahí tú tienes que ir a cada una de esas direcciones y no saber realmente lo que te encuentras, si el piso está bien, está mal, esto realmente es así o es el típico bullo. Sinceramente es así. Esto es como una especie de jincana, ¿no? Vale, hacies una bolsa, una serie de llaves, una dirección, te presentas al activo y ahí pues es surge la magia. Puede ser que esté ocupado, ajá. que no puedas entrar, que no puedas entrar por la puerta comunitaria, que tengas que picar, los vecinos no te abren porque piensan que eres una ocupa y ahí empieza todo un entiendo que en vuestra agencia inmobiliaria eh trabajáis con diferentes entidades financieras con yo que sí que Serví Hábitat, que la gente supongo que

le debe sonar los nombres, hay gente que no, eh, pero Servíhábitat hay, supongo que hay varios, ¿no? Entonces vosotros sois colaboradores de esta gente, ¿no? Y entonces y vosotros al colaborar ello, cuando sale, ¿qué pasa? Cuando sale un activo de vuestra zona, ellos os contactan y os van envían llaves. ¿Lo cómo funciona esto? Directamente si sale un nuevo producto, un nuevo piso, nuevo inmueble en general, te envían las llaves automáticamente a a la dirección que tú tengas registrada como tu agencia o API autorizado. Vale. Vale. Y entonces ahí sí. Entonces ya te envían las llaves. Tú supongo que miras la la la información de este piso que la debes tener colgada en algún sitio. No, no siempre, pero sí. Ajá. No siempre. Ya empezamos empezamos mal. Las documentaciones bastante escasas. Ya, ya, ya. Y entonces ahí pues es lo que ya vamos a donde decías, ¿no? Entonces ya te reci las llaves y tu trabajo es comprobar y hacer un report de la situación actual de del Imuel en

cuestión. Sí, sí. O sea, tú vas tienes que ir a visitarlo y ahí eh pues decirles a los del banco si está ocupado, si no. Correcto. Correcto. O sea, que tu primera, o sea, trabajo de campo es la primera información tienes que pasar al a la entidad financiera. Exacto. Hacer un report. a hemos podido acceder al inmueble, se hacen fotografías, se envían bueno una serie de de peticiones que hace el de este caso sería hábitat el el precio de la vivienda está marcado cuando tú ya recibes las llaves casos que sí, casos que no. Casos que puedes recibir las llaves de un activo que no sabes el precio, ¿vale? Pues más o menos si logras entrar por características puede ser que tengas algún ya cliente en mente que puedes pensar que le puede encajar ese tipo de de producto. Cuando sale el precio se lo comentas al cliente que ya tenías trabajado. Si le encaja bien. Si no, segir buscando. Eh, el precio lo fija el banco siempre. Y tú tienes

alguna influencia en fijar ese precio. ¿Tú qué has visto? Porque en muchos casos entiendo que ellos no han visto el el piso como está en el estado actual. La mayoría de veces no saben ni qué activo es, ni qué activo es. Ni qué activo es. O sea, ellos por características, a esto le quiero sacar X. Me da igual si está reformado en buen estado o lo que sea. Se muere un poco por estudio de mercado. ¿Dónde está este piso? ¿Qué características tiene? Y a partir de ahí sacar un precio. Vale, hablando ahora del precio, eh, tenemos la idea, yo creo que que que la gente tiene un poco la sensación, que yo creo que antiguamente era así. No lo sé si ahora yo la tengo. Tú la sé lo que vas a decir. Ya sabes lo que voy a decir, ¿eh?

La bruja Lola. Eh eh los precios son más bajos, Norman

4:00 ¿Son más baratos los pisos de banco?

por norma general, son precios más bajos que precios de mercado. Ahora te diría que no que vale, yo entiendo que son más baratos porque seguramente se encuentran en mal estado o porque no y por eso son precios que no son muy altos, pero pero actualmente son precios de mercado totalmente. Están a la parte, diría yo. Sí, totalmente a la par. Ajá. O sea, tú estás viendo que son son los mismos precios. Yo lo asocio directamente. Piso de banco, piso más económico. No, no sé por qué creo que es desde siempre escuchado eso. Si bien es verdad que anteriormente era así. Correctamente sí, sí, sí, sí. Ahora, ahora te diría. ¿Por qué? ¿Por qué era así? ¿Lo sabes? La verdad que lo desconozco, pero sí que es verdad que cabel los precios son más caros y y las y incluso te diría que la las características de los inmuebles están en bastante peor estado que si compraras a un particular. Entonces la gente dice comprar por comprar, compro

en un particular y además no tengo los mismos problemas que en un comprando una entidad financiera y me quito de problema y al final el precio yo creo que ya hablaremos ahora también entraremos seguramente en la cantidad o los problemas que puede haber el comprarle una entidad financiera, ¿no? Pero sí que que la primera pregunta que yo te haría es cuando sigan estos activos, el propietario de ese activo, ¿quién es la entidad financiera? Esto mi experiencia es Yo estoy trabajando para serviábitat. Servidaridad no deja de ser también un enlace, es una inmobiliaria que trabaja con diferentes propietarios, sociedades que son Coral Homes, eh, Gramina Homes, building building center ya se se marchó de Servi Hábitat, pero también era uno de ellos y entonces y el SP estar a nombre de estas grandes fondos. Vale, fondos. Vale, vale, vale, vale, vale. Perfecto. Y hablando de que ya has mencionado el tema de particular, particular, otra cosa que yo pienso que estoy, yo creo que lo pienso yo, que

estoy bastante más ajeno que tal vez lo que hayáis podido vivir vosotros es quién compra esos pisos. Yo lo asocio a gente que lo va a comprar, reformar, vender. ¿Hay particulares? ¿Qué porcentaje dirías? O sea, hay inversores, ¿no? De regreseres. Ya te diría que es un 5050. Sí. No es tan asociado a inversor, sino que hay mucho particular que quiere comprar. Sí, sí, bastante, diría un 50 te diría, ¿eh? O sea, como vivienda habitual y primera vivienda, primera residencia. Ajá. No sé, es una Yo siempre lo he asociado así de decir porque claro, lo asocio a precios más económicos y evidentemente no es un precio más económico porque sea de banco, sino porque hay que hacerle cosas al piso.

Que esta es otra pregunta que te quiero

6:25 ¿Cuál es el estado de los pisos de banco?

hacer. ¿Cómo están los pisos que te encuentras aquí? Ya el porcentaje lo subo de sería un 80% de pisos que están prácticamente destrozados. Mm. Sí, sí, un un índice bastante elevado, la verdad que sí, porque claro, no sabes absolutamente nada de cómo está el piso, te los puedes encontrar destrozados y esos destrozos no es porque simplemente el piso se haya deteriorado por el paso del tiempo, sino porque ha habido vandalismo, ocupación. ¿Qué qué te has encontrado? ¿Tu top tres de cosas o tus historias que digas, "Esto siempre lo cuento porque es surrealista." Sí, a veces son los mismos o que ha estado ocupado y ellas mismos lo vandalizan, ¿vale? O son los antiguos propietarios que pon porque los saben que los van a ejecutar a ejecutar la vivienda, hacen un destrozo y dicen, "Bueno, pues ya que me voy, claro, me voy a lograr la mala leche, lo destrozo y lo dejo hecho una ¿no?" Correcto. A partir de aquí, eh, historias sí bastante bastante

surrealistas. Una vez en un local en Barcelona juraría que que era un una planta baja y un local entró con el cerrajero, que teníamos que cambiar un la cerradura, que en principio ya estaba mal, ¿vale? Y al entrar toda una plantación de marihuana con un tendedero de punta a punta colgada. Ya. Ostras, un rato, 2 minutos, gente cheando desde arriba, oye, que estamos viviendo aquí, tal. Ah, pero que había que había que estaban viviendo arriba. Ajá. Deja cerrajeroso. Digo, "Vámonos, cerramos, llamamos a la policía." Ah, porque en ese en ese caso tú vas solo con el con el cerrajero. Claro, claro. En aquel momento sí. Iba con él y entonces llamas a la policía que fue un error que cometí porque ahora mismo la experiencia me dice, "Cierra. Te vas y se acabó. Claro, porque luego a mí a nivel personal y particular tuve una serie de juicios que tuve que acudir esto de las plantaciones de de marihuanas aquí no yo tengo ido y

yo también se me he encontado con alguna cosa, eh, pero sí que en la zona donde estamos es bastante habitual. Casas muy grandes de que que casas que se han vendido que se pretenden vender en un millón de euros, pero que en el sótano, en el garaje tienen plantaciones de marihuana inmensas y eso es una cosa que bastante entiendo que te las encontrad. En el mareslo es muy muy habitual. Ya, ya. Eh, son alquileres que son alquileres de 3000, 3200 que vienen bandas que te lo pagan y cada mes fallan, fallan, claro, a ti te dan una garantía de pago, pero Ah, claro, por otro lado están usando la casa donde no viven para hacer las plantaciones de marihuana. No viven en esas casas, eh, normalmente no van para recoger, llevar, vigilar, mantener, pero no viven ahí.

Ajá. Y entonces cometiste el error de ir solo, nos decías, con el sacer cerrajero, ¿no? Ya. Sí. A partir de ahí, pues eh cometí el error de de hacer lo que cualquier persona haría, que es llamar a la policía aquel Claro, claro. Y bueno, pues lo que comento luego fue como un poco perjudicial para mí. Ya tuve que acudir a juicios que al final a mí ya ni te van de triden, pero bueno, es tenía que hacer y ya está la experiencia al final. Ajá. Ajá. Entonces, el estado en el que entras, claro, la plantación eso ya es son casos bueno que te encuentras, pero luego casos, por ejemplo, que dices tú, mucha gente que le van a quitar el piso, entiendo que lo destrozan antes de irse, lo dejan hecho destrozadorzador, sin lavabo, sin pica, paredes destrozadas, agujeros en las paredes, sin radiadores, sin suelo, una serie de Ah, por eso entiendo lo que hablábamos anteriormente del tema de los precios, ¿no? Claro, son normalmente son

pisos que o o activos que están más por debajo de precio, pero porque después requieren de una inversión importante para dejarlos para habitables, ¿no? Sí, pero es lo que comentábamos que al final ya los precios ya no ya no son tan últimamente no son tan bajos. Si se ponen a la par de mercado con el agravante, con el plus de que tienes que reformarlo, la gente dice, "O te paso una oferta y me la aceptas a este precio o no voy a comprar porque al final los números no me salen." Claro. Y volviendo un poco a la pregunta que habíis hecho antes, también compra mucho particular para reformar él y alquilarlo. O sea, no solo el inversor de empresa de tres, cuatro personas que lo reforman lo ponen bien y lo venden, ¿no? también para particular que para para sacar una rentabilidad, pero al final acabas sigue siendo un inversor también en pequeñito, pero es un inversor. Sí, eso es correcto. Dentro del inversor podíamos

sacar estas dos estos dos perfiles, ¿no? De alguna manera. Claro, claro, claro, claro. Pues es es curioso también. Bueno, es lo que dices tú, si luego te encuentras con los problemas, porque qué problemas además de ahora hemos dicho eso, ¿no? Que sí que puedes pensar que el piso estará destrozado y tal, pero nos decías, bueno, los problemas que tiene comprar, ¿qué problemas más hay ahora? ¿Qué pegas ahí cuando cómo es la operación de compra de un activo de

10:46 Proceso para comprar un piso de banco

estos? Yo ahora digo que quien quiera comprar un piso de banco, lo primero que tiene, la primera premisa es que tenga paciencia, ¿ya? Porque son operaciones muy muy lentas. Han venido clientes que nos han dicho, "Oye, se me acaba el contrato de alquiler, una vivienda eh, tengo dos meses." Claro, a nosotros nos interesa vender. Claro, pero por otra parte le tenemos que decir, "Oye, esto será rápido, se puede callar, tómatelo con calma." ¿En qué medida está? Pues desde que una persona está, tenéis un activo, una persona está interesada en ese activo y quiere comprarlo hasta que se realmente se materializa esa compra, ¿cuánto más o menos de medida en cuántos tiempos? ¿En qué tiempo estamos hablando? Te diría que últimamente en las operaciones que hemos hecho de tr cu meses no ha bajado ninguna porque en todas ha pasado algo.

En todas, hasta operaciones que dices son sencillas. Ajá. Siempre sale algo. Pero como por ejemplo tema del está el departamento de prevención blanca de capitales, ¿vale? Es un departamento brutal, muy exhaustivo, muy detallado, todo. Vas a hacer una operación y imagínate que al final dentro de esa operación hay un interveniente más que no se había comentado al principio por lo que sea, ¿vale? Tienes que notificar aquello. Automáticamente pasa a ser una nueva operación a nivel interno. Otra vez volverá a empezar. Todo eso. Al final va demorando, va demorando y al final pues lo de la Generalitad también que luego comentaremos se acabando una operación de si tres cu meses hasta cuatro y 5 meses y operaciones mucho más largas. Ya, ya, ya. Pero bueno, hablo un poco de la de la media. Ajá. Y esto es la genalitad que comentabas que que ya podemos, yo creo que podía hablar, ¿no?

Sí, sí. Es un melón bueno por abrir, la verdad. Entiendo que que nos estás

12:20 Tanteo y retracto. ¿Se quedan pisos?

hablando del tanteo. Exacto. Tanteo y retracto, ¿no? Esto exactamente que nosotros hemos tenido un par de operaciones, pero para que la gente que lo escuche lo escuche por primera vez, ¿qué es el tanteo retracto? Bueno, al final, como su propio nombre indica, la generalidad tiene un derecho de tanteo por delante del de la persona que va a comprar. Entonces, si consideran que ese activo que se va a quedar fulanito de tal, le interesa, le puede interesar a ellos, si les interesa lo pueden comprar antes que tú. Tú te quedas sin esa vivienda. remarcar y lo decimos que es que o sea la sanitad eh ejerce ese derecho para comprar esas viviendas y ponerlas en pues como alquiler social, etcétera, etcétera, ¿no? Pero sí que es verdad que más o menos también para que lo sepa la gente que estamos bueno que que hemos hecho alguna gestión y que nos han tardado aproximadamente desde que lo hemos pedido pues unos 60 días aproximadamente, entre 50 60 días más o

menos. Son dos meses, realmente son dos meses como Exacto. Exacto. Pues eso, pues que es algo que también pues alarga el proceso también, ¿no? Correcto. Sí, sí. Es una cosa que al final, ya lo comentaba antes, eh nos ha demorado algunas operaciones que al final se lo han quedado, ¿vale? Y tú tenías que como empresa tenías que cobrar esa operación a dos meses de vista. Al final se acaba alargando porque ellos ejecutan esa opción y te vas a 6 s meses, que es que tienes que cobrar esa operación. O sea, nivel tú cobras igual como empresa, pero claro, no es lo mismo cobrar en dos meses que a un largo plazo. Claro, claro, claro. Pasa eso ha sido una de las cosas que nos ha perjudicado. Sí, sí. Wow. En un par de ocasiones, además.

Ajá. Y yo yo he escuchado, no sé si es cierto esto que has dicho de los 60 días, si la generalitad en 60 días, automáticamente tú puedes tirar para adelante. Sí, aquí hay un tema. Ellos los 60 días, sí, en la mayoría de los casos los agotan. Es decir, aunque no se lo queden, tú tienes que estar dos meses parado esperando a que te digan si sí o si no. V. Esa es una de las cosas que los API siempre nos hemos quejado. Es decir, quejado, ¿entiendes? Claro. ¿Qué pasa? ¿Os lo vais a quedar o no, pero tenéis que estar dos meses agotando los dos meses para decir algo y al final el cliente al final te está apretando, pero te aprieta a ti. Claro, claro, claro. Y tú estás como en el limbo de decir, "No sé nada." Claro, no puedo decir nada. Mm. Ah, pero tú lo que comentabas, eh, yo creo que no es así porque al final el notario para firmar

esa compraventa necesita tener certificado. Nosotros la operación y nos nos han dicho siempre que sin el certificado por mucho tiempo que haya pasado, el notario no firma esa no hace esa operación sino tiene certificado renunciando a la a la venta, o sea, laad. Con lo cual el sil lo que tú hablas del silencio administrativo creo que en este caso no se da porque el notario si no no firma. Es como yo lo veo como unas arras. Yo tengo fecha de firma el día 1 de abril. Ya. Eh, no me presento a la firma, pues yo entiendo que esa persona ha incumplido el contrato. Eso es lo que la administración no es lo mismo que está claro, está claro. que que debe ser así.

Y y volviendo al al tanteo retracto, nosotros, bueno, yo en concreto habré escuchado hablar de porque sobre todo en la zona de Tarragona eh han manejado pisos bancarios y de 10 12 operaciones que haya escuchado y las que nosotros hemos visto no se han quedado ninguna. La generalidad se queda a pisos. Eh, en mi caso, mi experiencia, te diría que 6 años un par, hay boles. Sí, dos viviendas en 6 años. En 6 años. Y no es un tanto por cento muy elevado, pero algunos se han quedado. Y y puedes puedes eh o sea, tú puedes sacar una conclusión de por qué se han quedado esas o no lo sabes. ABS Basals tienen una serie de requisitos. Cuando viene el hacer la inspección, el la persona persona encargada. Ajá. A mí una vez me comentó que tiene que tener un mínimo de habitaciones y un mínimo de habitabilidad. Por ejemplo, un piso de una habitación directamente no se lo van a quedar porque como es para alquiler

social, en con una habitación realmente no tienen para poner el número de personas que podían poner con un piso de tres o cuatro habitaciones. Y luego tienen una serie de cosas también que son cuides. Por ejemplo, me comentó que si tienen goteras o humedades, más humedades que goteras, ya no se lo que dan. O sea, es un requisito como muy marcado en rojo para ellos. y digo, pero tema de habitabilidad, supongo, unas unas humedades que pueden ser perjudiciales para la salud al final es lo que claro que no quieren entrar en tema de reformas ni Ah, bueno, claro, es posible que ellos no sé, pero lo de las humedades fue como un como muy claro, humedades directamente no llego el problema, ¿no? Claro. Y evidentemente si son pisos destrozados también suelen pasar en tiempo. Correcto. Pues del 80% que te decía antes, pues es de ese 80% pues sacan el el 1% que están mejores.

Claro, al final los dos pisos que se quedaron, ¿lo recuerdas? ¿Recuerdas si estaban bien o estaban? Te diría de estado deteriorado, es decir, lo destrozado, pero si necesitaba una actualización, o sea, la generalidad los actualiza en Sí, sí, sí. En ese caso seguramente porque no creo que los ean de aquella manera que ahí nos perdemos. Yo no sé si ellos tengo la duda de qué hacen realmente lo hacen, ¿no? Hombre, si quieren hacer alquiler social, entiendo que sí, porque el el el la vivienda tiene que cumplir unos mínimos. Claro, los mínimos. Y yo cambiando un poco de tema y yendo esto aquí que estamos nos estamos centrando en esto.

Por ejemplo, tú sabes, claro, yo a nosotros como inmobiliaria nos llegan listados de terceros y son listados que corren por ahí que parece que y y realmente existen Exels con un montón de viviendas que están ocupadas que te pone pues eso, si están ocupadas, si no si él hay un inclino que no paga el alquiler. Bueno, de esos Exacto. Corren un montón de listados. Pero tú crees, yo eh la porque yo la gran mayoría de listados que he visto, la gran mayoría siempre es paja, o sea, es h pisos que normalmente no

18:00 ¿Hay corrupción en los pisos de banco?

vale la pena, ¿vale? Y al menos la experiencia que yo tengo. Entonces, ¿tú crees que hay eh una serie de viviendas que no llegan al público en general y que por el camino se van quedando gente de arriba? Porque yo de verdad tengo esa sensación, eh, no lo sé. 100%. Además, eh, hay gente que me pregunta, "Oye, cuando salga un choyo me avisas, señora, señor, el choyo no va a salir, claro, por algún no sé qué motivo, pero no va a salir, porque no se puede." ¿Cómo? El el una persona que trabaja eh para servir hábitat, familiar directo o él mismo no puede comprar vivienda de serviat. Es decir, tú entras a un piso que por lo que seas la no te lo puedes quedar. No. Wow. No, no, no. Está por contrato, además, eh, o sea, no. De hecho, es el troll. Te pueden pueden despedir a la Claro, a la API lo pueden despedir perfectamente. De hecho, ya hay casos de Sí, sí. Vale. O sea, tú como

colaborador tampoco, ¿no? Ajá. No, no, no, no se puede. Y familiares directos. Ya, pues me gustaría saber también los de arriba que se que seguramente se quedan, quiénes son, ¿no? Porque al final dices que 100% que hay un filtro de que no llegan los y es ya te digo la idea. Yo creo que hay que tener el contacto de arriba para poder llegar a a optar a algo que esté en condiciones y que esté bien, ¿no? Yo creo que sí, porque es que es lo que comentaba, choyos hoy en día no hay ninguno, o sea, un piso bueno, bonito, barato, no lo vas a encontrar ya. ¿Por qué? También sí que es verdad que hay ha habido una bajada bastante sustancial de producto, pero además si le sumas que bajo prod baja c la de producto aá ya ya de partes más arriba se quedan para el primo, para el hermano, para para mí o para invertir o para invertir a buen precio para que

tiene que salir al público. Claro. Sí, sí, sí, sí. Es así. Claro. Y a a nivel de precios, el banco está abierto a negociar o como ya en tema muy amplio, o sea, se se negocian, o sea, se pueden presentar propuestas a la baja. Ellos te dicen que sí, siempre se puede presentar una oferta a la baja. El problema es cuando ellos tien ellos tienen unos unos márgenes que de aquí si el piso vale 150,000 € el cliente le pasa una oferta de 100,000m el banco te puede contestar que sí o que no nuevamente será que no es una bajada de este importe te puedo hacer una contraoferta de 150 pasas 100 yo te digo 120 mm el cliente dice que no 110 val entonces el banco puede ser que pierda operaciones ojo a est puede se pierde operaciones por un diferencial de 2,000 o 2,000 y pico euros. No le va de ahí. Si tiene que perder la operación por no salirse de sus de sus márgenes, la va a perder.

Eso es así. Eso pasa casi a diario, diría, con operaciones. Yo me he pasado, yo ya también por contar un yo estuve eh optando para comprar también un tema de un activo como comprador eh un activo financiero, bueno, de muy cerca de aquí y la y yo pasé una propuesta, eh me la denegaron y nunca más se supo. Y luego sé que con el tiempo, porque estuvo el activo este pues en venta, no lo sé, a lo mejor pues quizá un año, y sé que al final se vendió por debajo de la propuesta que yo hice y eso soy, o sea, eso estoy me lo han confirmado, ¿eh?

Entonces, que supongo que entiendo que cuando pasa un tiempo también revisan esos esos números y y luego pues venden a la baja, ¿no? ¿Sabes qué pasa? Volviendo un poco a lo que hablábamos antes, al final ellos no saben tienen una cartera tan amplia, son números, ¿no? Y al final son Exacto, es un puro Excel, ¿no? No saben realmente quizá hacerlo centralizado de tal manera que un, no sé, Caleya por ejemplo o Vilasar de Mac, pues una persona que sea de fuera, de fuera me refiero centralizado a nivel estatal, no vas a ver, pues dos miran un poco por estudio de mercado qué vale por esa y adjudican ese precio ahí, pero claro, a veces están muy por encima ya, ya no por debino están por encima de lo que es el mercado. La gente mayoritariamente enversores que van con los números. Claro, ya. Y yo no quiero pagar el sobreprecio de esto. De hecho, incluso la voy a tirar una oferta para abajo y ahí es donde está un poco el rif

y raffete. Y no os utilizan a vosotros para para revisar esos precios y o si les decís, les podéis decir, "Oye, no está en en rango de precios de mercado, ¿os hacen caso o no os hacen caso o no?" De hecho, nosotros cuando pasamos la propuesta y tiene que ser todo a través del aplicativo oficial de Servitat, te requieren de un estudio de mercado donde tú, ahí si la función del API explicar el por qué justificar la oferta de este cliente, ¿vale? Pues porque el piso está el piso local o lo que sea, está con estas características, está con este estado y a partir de aquí consideramos que la oferta es correcta y no el precio que tenéis vosotros publicado, que para nada se ajusta a la realidad, que es ahí cuando sí te hacen caso de lo que tú has visto en en la vivienda. Es cuando ahí tú puedes, bueno, te hacen caso, bueno, tú lo trasladas, que te hagan caso, lo es otra cosa, pero puedes puedes

comunicarlo, lo comunicas, sí, pero ya te digo, si está fuera de sus márgenes, no te la van a aceptar. Claro, a veces es el orgullo que porque no es un orgullo, no es orgullo, pero es cuestión de números. Sí, sí. Si no se bajan del burro, ¿no? Fase coloquial no se bajan del burro porque es que no no les no les sale. Claro. Claro, es que es complicado. O sea, no sé cómo lo hacen exactamente el no ver un piso y valorarlo como tal, que sí que supongo que harán el típico valorador que utilizaremos cualquiera de nosotros, fijarán el precio y dirán, "Le bajo un poco porque puede ser que esté destrozado, lo que sea, pero si tú no has visto, no es lo mismo que hayan pintado las paredes con graffitis que le falte la cocina y el baño, ¿no?" Y no solo eso, y yo pienso que ya yo no es es un tema también de conocer muy bien el Claro, nosotros como APIs eh, que es lo

que decimos que nosotros eh tenemos un conocimiento del mercado y del día a día que estamos en la calle y que estamos viendo inmuebles. Pisas el producto Exacto. Pisas y sabes perfectamente pues lo que vale pues en tu zona. Pero es que ya te sales de tu zona y la zona puede ser más o menos grande dependiendo de la extensión donde estés, ¿no? Pero es verdad que a mí me sacan ahora a, yo que sé, a 50 km de aquí y me cuesta mucho, mucho, muchísimo valorar bien, o sea, de hacer un cálculo exhaustivo de cuánto puede tener el precio de una vivienda, ¿no? Se imagina, claro, yo ya te digo, por eso la gente utiliza APIs de su zona, porque sabe porque la está porque la está trabajando diariamente. Ahora yo te puedo, a mí me preguntan por un piso, yo estoy ahora en el maresme, pero en Terrasa, lo que vale un piso y sí que puedo tener una idea por algún amigo que

vive allí o por más o menos la zona porque más o menos le he podido estar de vez en cuando, pero es verdad que no voy a saber, no voy a tener ese, pues imagínate con miles de pisos ellos, yo creo que muchas veces en un porcentaje muy elevado, tú me lo dirás mejor, pero se equivocan mucho de las valoraciones

24:24 ¿Errores en los precios?

de las viviendas, ¿no? Muchísimo, muchísimo. Además, lo que te decía, tienes que te hacer adjuntar fotografías del estado, pero es que no es lo mismo ver unas fotografías por a través de una pantalla que pisar el activo, decir, ostras, es que es que no tiene radiadores, no tiene paredes, tiene la instalación eléctrica está destrozada, es que no tiene eh paredes en las puertas están todas destrozadas. No es lo mismo que que adjuntarás a veces un aplicativo y luego eso te piden fotos, pero en muchos casos seguramente eh no hay luz, ¿no? Luz no hay pues en el 95% de los casos linternas de móvil. Claro, claro, claro. Frontales, lo que sea, para poder sacar una una foto dec de decent. Sí, sí. Y entonces el al día a día yo he visto, supongo que la gente también que nos ve lo habrá visto en algún momento que activo bancario y que la puerta hay una puerta de seguridad.

Esto, ¿cómo funciona? O sea, las ponen ellos directamente, envían a ¿Cómo va esto? Esto es otro otro tema importante. Esto son las puertas anticupas, se llaman Pao. Puerta anticupa. Esto viene una empresa externa que coloca la puerta. Eso lo llaman la entidad financiera o lo llamáis vosotros, ¿no? La entidad financiera son ya tienen bueno colaboraciones y lo hacen ellos. Eh, a partir de aquí esto es otra otro mundo. Eh, el tema de las puertas anticupas es es escandaloso, es brutal porque la mayoría de veces puedes son puertas que fallan bastante, tienen tanto peso que haces o se descuelgan o no te abre la cerradura, pasan 1000 historias. Entonces, el tema de las puertas anticupa es es bastante bastante complicado, la verdad.

Y y tú, claro, has llegado a pisos que no puedes abrir directamente. Directamente no puedes no puedes abrir. Eh, en el coche siempre, eso lo comento, tenemos una una maleta que es el kit de emergencia, aceite, WD40, eh, llave inglesa, eh, una palanca, porque a veces lo que te come, como se descuegan. Claro, tú la puerta, o sea, la llave entra y claro, obvio, de girar, pero si tú no la calzas por abajo, no va no va no van a cuadrar, entonces no puedes abrir. Entonces son una serie de cosas que al final ya con el tiempo est acabas familiarizando a este tipo de puertas.

Entendiendo. Llevas tumbaca para sí, la llev el manetero. Sí, sí, sí. Es un kit de emergencia. Claro. de unido, ¿eh? Claro, es que si te tienes que ir, imagínate a una hora de donde resides, llegas y no puedes abrir el piso. Movid. Eso ha pasado. Sí, sí ha pasado. Lo que últimamente ya pues intentáamos lo que decía antes Francisco, ¿no? Acotar un poco las toas porque no tiene sentido lo que decías ir a la Tordera a ver un piso que ha entrado nuevo y no puedas entrar. Claro, claro. Pues a nivel económico para la empresa pues perdida tiempo, perdida dinero y al final pues buscas otro tipo de soluciones. Claro, claro. Estoy poniendo la situación de tú llegas al piso, te pones a abrir, apareces con una palanca en mi calle, viene una furgoneta de Amazon o lo que sea y salen tres vecinos a preguntar, "Oye, ¿quién eres? ¿No te miran mal? ¿Te preguntan o qué haces en esa situación?"

Tengo 1000 anécdotas de este tipo. Claro, al final eh siempre he sido una persona que a la que me he encontrado con esta situación he intentado dialogar de buena manera con el vecino o con quien sea. Mire, yo tengo estas llaves, eh, les cuesta entender, eh, yo tengo estas llaves que soy, yo siempre decía, soy del banco. Es la típica frase que soy del banco, vengo a ver el piso de tal puerta, tal planta. Vale. Te las llaves. Claro, a ti te dan, perdona, a ti te dan las llaves de la vivienda si es un piso, pero de la comunidad no. Correcto. Ah, correcto. La puerta de la comunidad normalmente no la tienes.

Picas. Claro. Ah, tienes que llamar a un vecino para que te abre. Ah, muy bien. Identificarte. Normalmente no te van a abrir y si te abren porque normalmente ya hay un cartel que pone, "No, si no tienen la llave no abriremos porque ya saben que hay un piso banco ahí. Los vecinos están alerta." Claro. Eh, tú puedes subir si finalmente te abren, pero cuando subes el vecino que te ha abierto viene a buscarte el contacto. Claro, claro. Y a ver quién eres. E realmente puede ser. Vale, tienes las llaves. Tengo las llaves, voy a entrar. ¡Ostras! ¿Cómo le explico a esa persona que no puedo entrar? Ya le genera también una desconfianza. Es una serie de desconfianzas que al final como vecino entiendo que te puede llegar a pero esa situación, pero como API también es muy difícil porque claro, yo yo y ahora lo estamos pensando, es que yo lo estoy pensando desde desde el punto de vista de API, de agente inmobiliario, que yo

no lo he hecho esto, pero eh claro, tú estamos hablando de que tú es la primera vez que vas a a ver el piso, el estado, pero es que en el momento que tienes una visita, porque claro, tú haces visitas en este piso, hay clientes que te dicen, "Yo yo quiero verlo." Ah, cuando llegas sigues sin tener la llave de la comunidad, ¿correcto? Entonces, cuando vas con el cliente, llamas a un vecino, si el vecino te abre, lo puedes enseñar, pero si no te abre, no lo puedes enseñar. Es una situación más de urgencia, pero cuando yo ya yo lo primero que siempre cuando ya consigo contar por primera vez, yo ya me quedo con el contacto del vecino. Vale, mire, señor, señora, eh, voy a estar haciendo visitas, no tengo la llave de abajo. Entonces, me dicen, "¿Y por qué no la pides?" Porque no me la envían. No la tenemos. Claro, dos opciones. O a nivel particular nuestro, vamos a buscar al administrador de fincas. Ajá. Que sin

una autorización de servi hábitat no te van a dar la llave. Opción una. Opción dos, contacto directo con un vecino. Señora, de tal hora a tal hora o me da su teléfono o vaya a estar haciendo visitas mañana o pasado. Cuadro con ella y me abre. Claro, es otra de las opciones. Clar. Entonces, te organizas las visitas en una tarde y esas tardes. Ah, vale, correcto. No puedo ir con un cliente a ver el piso y dejaron la puerta de abajo esperando porque no podemos entrar. Claro, se no se puede hacer así una gestión ni de empresa desde luego. Claro. Tema tema de las visitas, cuando tú publicas eh los pisos en cualquier portal o los empiezas a comercializar, tú que has vivido tanto la segunda mano normal como los pisos bancarios, sientes que recibes muchas más solicitudes a diferencia de los pisos de segunda mano o de obra nueva o depende de la propiedad. Te diría que a la par al final es que es que

actualmente, como te digo, hay tan o sea, tan poco producto que a la que publiques algo ya ser una entrada de elits brutal porque no hay producto ya ni para inversores ni para primera vivienda. Sobre todo los que más desesperados están son los inversores. Ya. Es que porque no tienen producto donde invertir. Claro. Yo recuerdo que fui a hacer una visita de los primeros que que visité, que era un duplex y yo lancé la solicitud y claro, la persona no me tardó en responder no sé cuánto tiempo, a lo mejor pasó un mes y me dijo, "De tal día, tal día vamos a estar haciendo visitas desde esta franja horaria a esta franja horaria." Lo cual percibí que tenía muchas entradas y de hecho en las estadísticas tenía creo que 30 o 40 envíos por mail, es decir, solicitudes.

Y entonces, claro, llegamos allí y todo y claro, me dio esa sensación. Sí que era un piso económico de lo que había en la zona y agrupaba todas las visitas. El piso ese, por cierto, estaba todo destrozado de plantación de marihuana también y y claro, yo al API preguntándole y todo y dijo que agrupaba todas las visitas porque era un piso que sabía que se iba a vender y que el banco también sacándole cosas eh le había dicho que hasta que no pasase, creo que eran 3 meses, no podía aceptar ofertas desde hasta tal precio. Creo que valía 150,000 y no podía bajar de 130,000. a partir de los tr meses, si no se vendía, eh, le daba un parámetro de ya puedes cerrar o pasar una oferta correcto. Aces lo hacía building center building lo hacía, él ponía el salía tal precio. Si si pasaban ofertas por debajo de ese precio que no aceptaban hasta que no pasaran 3 meses. Daban a entender que

bueno, si en tres meses no se ha vendido es porque realmente mi producto quizá no es tan bueno. Acepto ofertas a la baja. Durante tres meses el precio fijado va a ser este, te guste o no te guste. Es verdad. Así. Eso lo hacía Building Center. ¿Qué qué qué consejos le darías a una persona que está pensando en comprar un piso y en XA un activo bancario? Que tenga paciencia, de verdad. Si lo digo de verdad, o sea, he estado dentro y sé lo que es. Es que es diario, diario, diario, pico pala, pico pala con todas las operaciones. Entonces, diría, paciencia, tómatelo con calma porque vas en una carreada de fondo. De entrada para optar. Sé, tengo entendido, sé de entrada que si tú quieres pasar una oferta, ya tienes que poner dinero. Correcto. ¿Y cuánto dinero es? En nuestro caso era mínimo 100. Era 15 1500 € para pasar una propuesta de compra que tú ya depositas en un sitio sin saber si van a ir a cambio, o sea,

cambio a a cuenta de una operación porque finalmente vas a firmar o se van a quedar ahí hasta que rechace la oferta. De momento tú ya has hecho la inversión. Sí, sí, sí, sí, sí. Luego ha habido casos de que finalmente rechaza la operación, te tienen que devolver el dinero, ojo, en caso de que te lo rechacen ellos o de que sea por eh no financiación, tú tienes que aportar un certificado conforme el banco no te ha dado la conocida la hipoteca, se te devuelve el dinero. ¿Qué puede pasar? que en 15 20 días y el cliente eh, no tengo el dinero, está si lo he tramitado tr días más no va a ha llegado el dinero a la cuenta ya y que ir detrás de ellos o sea encima tardan para hacer la evaluación y entonces el procedimiento es el mismo que en una compra habitual, o sea, se hace eso, eso yo entiendo que los 1500 eh se hacen es como si fuera

una reserva después se firman unas arras y después anotaría o no directamente se firma una se va directamente a anotaría directamente siempre anotaría o sea no hay contrato de arras puede ser en caso que sea una operación muy muy muy concreta, se puede solicitar, pero si no es en reserva y firma directamente. Y desde la reserva si todo va bien, todo es perfecto, todo tal y hago una reserva hoy más o menos, ¿en cuánto tiempo se acaba firmando notaría? Ponemos eh que va todo rodado 3 meses. Tr meses, claro, porque tenemos que gastarlo de la Generalitad, sí o sí. Ya tenemos dos meses ahí, tanto redor mes de negociación de oferta. Ya no se aleja tanto de lo que son las operaciones de segunda mano realmente. Bueno, bueno, mínimo, eh, mínimo tres. Yo yo soy bastante optimista, eh, cuando pones gente también de por medio, desde mi punto de vista es que si la persona tiene que salir un mes más tarde o un mes menos o tengo que encontrar tal, las

últimas operaciones, sí, se ha tardado más cco se meses. Bueno, porque la gente, claro, siempre intenta poner condiciones, intentamos ponérselo fácil a todo el mundo para que cuadre los tiempos, pero es verdad que si no, habiendo una hipoteca de medio, si la cosa es ágil, en en un mes y medio debería de estar todo solucionado, supongo. Si hay si hay hipoteca de por medio, eh, porque está los 15 días de de de Fin de tal, ¿sí o no? Yo creo que es bastante más con el tema del banco, ¿eh? Sí, sí, sí, pero sí, porque ya es igual, si empezamos a contar desde el momento que yo ya he hecho la propuesta, yo entiendo que tardan bastante en contestarte y tal, ¿no? Al menos de experiencia que yo tuve o lo que yo recuerdo. Sí, sí. Además, hemos estamos hablando de viviendas, eh, claro.

Imagínate que era para un local, una plaza de parking que estamos hablando de activos y al varíos en general, eh, ahí la cosa ya cambia. Cuando no está laitad de por medio, se diría que la cosa cambia. ¿Quieres comprar la plaza de parking? La compras en 15 días. Laitad solo tiene el tanto retracto diarios a los locales y los parkings es mucho más rápido. Por ejemplo, eh, edificios salen como tal o no sé o no sé. Hemos tenido un par, pero de hecho uno salió hasta hace poco en la en las noticias a uno de Mataró porque se hizo famoso porque tenía eh la farola, o sea, se había quedado la punta de la farola por fuera de la de lo que es la estructura del edificio. Hicieron el edificio pero manteniendo la la farola.

La farola. ¿A qué te refieres la farola? La farola de la calle. Ah, sí, vale. Sí, sí. Y de hecho hay una foto que es brutal, que la tenéis que ver, que es increíble. Y además, o sea, ese edificio tenía muchos problemas a nivel de estructura, no no cumplía escalera porque, bueno, llevaba parada la obra, te diría que hasta 10, 12 años y sí, sí que salen cosas, pero no son no son chollos. Si sale algo, investiga bien, vete al ayuntamiento, infórmate, porque algo tiene que tener. No digo que sea sí, pero algo algo tiene que tener. O sea, que hay que solucionar un montón de historias antes de que de que puedas ya. Correcto. Y sabes si las generalidad tienes derecho a tante sobre edificios.

La verdad que lo desconozco porque no he hecho ninguna operación de de este tipo, pero que no que no se meten esos líos. Yo creo que tampoco no porque al final tienen que ser cosas muy muy sot caballo

36:30 Mejor y peor piso de banco que has visto

rey. Entiendo las sería tiene que tener una cédula un certificado. Ya digo, tal algo rápido puede ser dos tres goles. Pregunta, ¿cuál es el mejor piso de banco que has visto y el peor? El mejor. Ahora mismo tiene que hacer mucha memoria. El peor. Peor en qué sentido peor de que digas. de estado o de de estado o de elementos surrealistas que hayas visto, que diga este esto este piso está a la venta. Bueno, eh te puedo poner el caso de una vivienda unifamiliar en Tá, ¿vale? Vale. Es una buena zona, zona eh Sanverger que la piscina estamos hablando que es una de las mejores zonas del maresme, ¿eh? O sea, si no la más sí. La piscina estaba separado por una panca de una valla de aluminio, ¿vale? que separaba la piscina de la de la viad que se estaba vendiendo. Mm. Realmente esa piscina en su momento era de la casa, pero se vendía actualmente cuando la vendí se vendía sin la piscina, con los

motores de la piscina dentro de la parcela de la casa. Es un poco, pero esto cómo puede ser, cómo es así. Y la última, bueno, el cambio un poco de tercio, la última que estamos viendo, creo que ya la despublicaron en Mataró, el acceso quedaba también fuera de la casa. En su momento esto era una parcela aquí y de otra al lado. A este hombre iban a iban a ejecutar la vivienda y la parcela al lado la vendió. Claro. ¿Qué pasa? Dejó la casa sin acceso. Para acceder a la casa tenías que acceder por la parte de atrás que era Parque Forestal, por una subida así caminando, porque la casa si quieres entrar por aquí, wow. La había comprado otra persona y no puedes entrar por su por su por su parcela, por sua. Claro. Y lo de la piscina, más o menos volviendo la piscina, es un caso similar. Ah, se quedó en el terreno, no sé, por segregación, se quedó en el terreno de

lado. El propietario segrega, entiendo, o son dos terrenos, vende una parte y la otra se queda ya y se queda con la con la piscina ahí y el cliente decirme, es que la piscina está aquí. Claro, ¿qué haces en esos esos? Claro. Pues al final eh él compró la casa sin la piscina. Sin la piscina, sí. El motor, supongo que lo desechó o lo sé si luego llegó, que es otra opción, corras en contacto, comprarle parte si lo localizas. Es que esa esa es otra y llegar a un acuerdo y pero claro, el de la piscina sabe que tiene la sarden por el mango. Claro. No, no está claro porque además una zona como hemos comentado, muy top, una casa unifamiliar importante sin piscina, pues quieras o no le quita un poco de Claro, claro. Y da valor, que sé, da valor. Si ha habido ha habido cosas y si no recuerdas, la mejor de ellas que decir que que que no has tenido ninguna buena.

De verdad, tendría que hacer ahora mismo. Yo yo ahora haciendo memoria que con una cosa que has dicho de esto que tú no te puedes querar ni tú ni tus familiares el piso que visitas. Yo hace tiempo, mucho tiempo, me contó mi padre que un un compañero suyo que trabajaba tenía pisos banc que llevaba pisos bancarios, fue a ver un piso y al entrar en ese piso se encontró un piso completamente reformado que luego pero reformado que dices, "Wow, una pasada." Y se ve que estuvo hablando con con los vecinos y se ve que ahí había una ocupa eh un ocupa antes que estuvo viviendo eh varios años, que reformó el piso, que era una persona muy tal y que desapareció de de un día para otro y el piso estaba superb y yo mi padre y por qué no lo ha comprado y ahí se quedó en el aire. No supimos responder y supongo que es que es por esto. Claro. Sí, sí.

Es que claro, también puede darte el caso de que hay los típicos ocupas estos que bueno que se ponen aire y reforza y algunos hac mantenimiento de las casas. Cuidado, hacen mantenimiento, ¿eh? No se lo destrozan al final. ¿Qué es eso que decimos? que que sean ocupas. Tenemos el concepto de que ocupas, de que sean gente pues eso pues que mal cuidada y que lo que en muchos casos se ve así, pero también debe haber gente que que ocupa y oye que mantiene su casa bien o donde esté su casa no, donde estás viviendo porque viven ahí, ¿no? Entonces no por ser ocupa tiene que ser un cerdo el que sigue así. Dicen que hay dos tipos de ocupa, ocupa con c y ocupa con k. Sí, sí, sí. Se lo ocupa con K.

Normalmente suele ser perfil un poco más que no, pero y el otro es un poco pues que tener al final el sitio donde va a vivir. De hecho, Claro, es que el que el ocupa con C es el que no sale en la tele, yo creo. Sí, porque no da problemas, porque seguramente se lleva bien y Exacto. Se lleva bien con los vecinos, porque no quiere líos y porque oye, pues no tienes por qué ser un desastre. Sí, sí, correcto. Sí. Y yo el creo que fue el uno, en marzo, marzo grabamos un podcast donde tocamos mucho el tema de de la ocupación y vimos muchos gráficos y muchas estadísticas.

De hecho, Cataluña es una de las poblaciones más ocupadas. Desde hace 6 años me dijiste que llegaba más o menos. ¿Has notado un incremento de tanto pisos de viviendas como de pisos que hayas visitado que estén más destrozados? Se traslada esto sustancial. Sí, sí. Es lo que comentaba antes Francisco, que realmente manejan unos Excel de ocupados que al final luego filtras y queda poca cosa buena. Pero lo que es a nivel de volumen brutal. Son unos exes muy muy adensos con miles de referencias. Sí, sí, sí, sí, sí. Si miras a nivel nacional es una pasada. Ya luego si filtras por comunidades autónomas aún pero exagerado. Sí que ha subido sustancialmente. Sí, sí. Le diría que mucho. Y se me viene otra pregunta que has dicho antes que tú vas al piso y pues te lo encontraste ocupado una vez, ¿vale? Está ocupado. El banco no sabe que está ocupado. ¿Qué qué haces en esos casos? Tú tienes que pasar un informe porque el prisa no se va a comercializar

o sí automáticamente cuando veo que está ocupado, eh, pasamos un report conforme hay indicios de claves de ocupación. en este caso o que no o que ha salido el ocupa o que intento poner la llave y veo escucho gente dentro o que hay incluso ropa tendida, eh, entonces esto tengo que notificarlo. Normalmente me piden fotografías de índice por qué está índice por qué está ocupada. Claro, es una situación un poco surrealista, hombre, eso es no vas a sacar el móvil y ponerte a grabar. Exacto. Intento pues buscar otro tipo de muestras, ¿no? De que está ocupado, pues la decir la ropa tendida es un ejemplo bastante claro. Claro. Y al final envío y paso el informe y ya está, ¿no? Ese es el procedimiento. Claro. Oye, yo creo que quedado bastante claro, ¿no? La verdad es que ha sido un podcast interesante. Nos has resuelto muchas dudas. Adriá, muchísimas gracias por venir a vernos. Eh, entiendo que que saldrán muchos comentarios de gente haciendo preguntas. En el caso de que

haga falta, te volveremos a llamar, te volveremos a pedir que vuelvas a vernos, ¿vale? Eh, te invitaremos a a desayunar por lo menos. Eso espero. Y nada, pues gracias de nuevo, Iván. ¿Tú algo más que decir? Sobre todo que nos comenten, que nos cuenten sus experiencias, si habrá algún piso de banco, todas las dudas que tengan, que lo recogeremos siempre estamos a todos los comentarios que hay muchos y lo todos. que las dudas que haya que preguntas que haya pues se las trasladaremos a Adriá para que también nos las conteste y resolveremos y like comprar el vídeo y nos vemos en el siguiente. Venga, gracias. Gracias. Co?