¿Hay una burbuja inmobiliaria? 11 señales comparadas con 2008

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0:00 Introducción

Cada vez más gente se hace la misma pregunta. Estamos de nuevo en una burbuja inmobiliaria. Los precios no paran de subir, el acceso a la vivienda cada vez más complicado y las políticas en vez de ayudar parece que se ponen en cor. Pero realmente estamos una burbuja como en 2008 o esto es otra cosa distinta. Empezamos. Bienvenido, Iván. ¿De qué hablamos hoy? Muy buenas, Francisco. Pues hoy vamos a hablar de un tema que en las últimas semanas, vamos, he estado en todos los titulares, que es que el Banco de España alerta sobre una posible burbuja inmobiliaria. Ha sacado un informe, ¿no? Y habla de ello. Bueno, más que hablar, ha sacado un informe como hace cada año, donde explica todo lo que ha sucedido en 2024 y hace muchas referencias acerca de la vivienda. Como tal, no ha dicho que hay una burbuja inmobiliaria, sino estos han sido los titulares, pues para buscar más clics y para buscar esa información.

Nosotros hemos cogido el informe y hemos hecho un resumen muy muy resumen y damos cinco puntos, ¿verdad? Eso es. Vamos a dar cinco puntos que resumen este informe. Lo tenéis en la descripción por si alguien quiere ampliar. Así que si te parece lo primero que vamos a hacer es este resumen de forma muy rápida. ¿Qué

1:03 Resumen del informe del Banco de España

nos di? Bueno, sí, uno de los primeros puntos habla de la sobrevaloración de las viviendas de entre un 1,1 y un 8,5%. De hecho, este dato ha salido también en muchísimos titulares y alertaba de esta burbuja, pero otro dato del que hablaba es mencionaba muchísimo esa oferta escasa que tenemos que ha hecho que suban los precios de las viviendas y aquí nos da dos datos. Respecto a la vivienda usada, estamos hablando de que ha subido un 9,5%, pero es que la vivienda nueva ha subido un 11%, ¿y qué es lo interesante de este dato? Que es la subida interanual más alta desde 2007, el año previo al al patacazo inmobiliario. Con el tercer punto nos vamos incluso un poco más allá, no hablamos solo de la vivienda, sino que alerta, el informe alerta de un cuello de botella para el crecimiento económico, lo cual, ¿qué quiere decir?

pues que la falta de accesibilidad de vivienda puede frenar que la movilidad laboral, o sea, la productividad de las empresas, bueno, que va un poquito más allá, ¿no? Creo que este punto del que comentas es algo que es muy importante y del que prácticamente nadie habla, que no hablamos y que realmente puede ser muy, bueno, pues puede cambiar una una sociedad en en su totalidad, ¿no?, en el tema de desplazamientos, logística, etcétera, etcétera. Totalmente. El cuarto punto es que hablaba acerca de los bancos, que aquí hacía una clara diferenciación con lo que pasaba en 2007, que a día de hoy los bancos están cumpliendo a rajatabla prácticamente las las normativas y no suelen financiar más del 80% en la mayoría de los casos, eh, luego están los 90 95, pero que no se suele dar como lo que veíamos anteriormente. Y el último punto, perdón, punto habla también de los riesgos que pueden que podemos tener a partir de ahora, porque si empeoran las tensiones geopolíticas puede significar

incluso que caiga las rentas de las familias, pueden subir progresiones bancarias y la carga financiera tanto de empresas como de familias pues pueden pueden caer y se pueden ver muy afectadas. Totalmente. Creo que esto son datos que están bien, son reales, son los datos que ha cogido directamente y a claro, a partir de aquí pues salieron estos titulares de los cuales hablo, conforme había una burbuja. ¿Podemos definir que hay una burbuja como tal simplemente con estos datos? Desde mi punto de vista no creo que nos falta ampliar un poco más. Yo creo que lo hemos puesto en contexto con estos datos que dan el informe y a partir de ahora deberíamos, bueno, de definir exactamente qué es una burbuja porque lo sabemos realmente nosotros ya hemos pasado pues lamentablemente nuestra historia por por burbujas no diría que inmobiliarias, sino más bien financieras. Pero bueno, en cualquier caso, yo creo que está bien definir lo que sería una burbuja para bueno, para ver si realmente es así o no. ¿Qué es

3:29 11 señales que indican que hay una burbuja

una burbuja como tal? Una burbuja inmobiliaria al final es una sobrevaloración de un activo que de la noche a la mañana, entended, en pocos meses, en varios años, sube de precio de una forma que es completamente prácticamente irracional, que no es justificada, ¿no? Entonces, lo que nosotros hemos hecho es definir 11 puntos, 11 casuísticas, 11 situaciones, llamadlo como queráis. Ahora, ahora lo entenderéis. Que en el caso de cumplirse todas o la gran mayoría de ellos, podemos definir que eso es una burbuja en que estos 11 puntos no quiere decir, perdona, que es la situación que se ahora, sino que lo definimos en general y puede ser de vivienda o de cualquier Luego veremos ejemplosemos podemos ejemplos para que la gente se un poco pueda hacer el paralelismo entre vivienda y otro tipo de Totalmente. Si te parece, vamos a comentar estos 11 puntos, los explicamos porque va a ser la base de todo el análisis. El primero es el precios disparados. ¿Qué significa esto? Que los precios de ese activo, en

este caso de la vivienda, suban demasiado rápido y, por ejemplo, el IPC no se equipare a estos precios, tus salarios no se equiparen a estos precios, que haya una descorrelación demasiado grande y tú no puedas acceder o debas destinar demasiados recursos a ello. Mm. El segundo sería un crédito fácil, o sea, hay facilidades para por parte de la banca para obtener créditos y muy pocas restricciones. Entonces, bueno, pues la gente tira de de de créditos financieros, pues para poder comprar estos activos. Número tres, especulación pura ayudar. La gente compra ese activo, en este caso la vivienda, para revenderlo. Que ojo, esto no significa que tú compres ese activo, vivas durante 3 años y luego lo vendas a un precio mayor porque ha subido, no.

Simplemente el hecho de yo compro una vivienda, me espero unos meses y la vendo. Eso sería especular. Cuarto punto, exceso de confianza. Eh, esto nos suena un poco a todos, eh, o sea, los precios nunca van a bajar, es imposible que el precio caiga, tal y como estamos, esto no va a pasar. Bueno, pues eso hace que también se cree una burbuja, ¿no? Cinco, un desequilibrio de la oferta. ¿Qué significa esto? Que la cantidad de, vamos a poner el ejemplo, de las viviendas que hay en el mercado no sea suficiente para cubrir esa demanda. Esto puede darse de dos formas. Una, o que haya demasiada oferta, una sobreoferta total. Imaginaos que hay 1000 viviendas, pero solo hay 10 personas, o al revés, que haya una suboferta, que haya tan solo una vivienda para 10 personas. Y luego tenemos la suboferta artificial, que eso significaría que alguien que, imaginaros, de nuevo el ejemplo, esas 10 personas hayan 10 viviendas, pero tan solo una esté en el mercado y esos

propietarios no la quieran lanzar a mercado porque la quieran vender más caro. Esa sería una suboferta artificial de que alguien está reteniendo oferta. Sexto punto, políticas que inflan la demanda, bonificaciones del Estado, ayudas varias para la gente para acceder a la vivienda, visados para inversores extranjeros, nacionales, lo que sea. Bueno, pues que que todas las condiciones políticas pues también ayuden al a que se cree esa borbuja, ¿no? factores externos que perjudiquen, o sea, que alenten a ese activo a seguir subiendo, como podrían ser unos tipos bajos, un empleo en alza o una euforia a nivel mundial de que todo va muy bien y que hay mucha facilidad de acceso.

Octavo punto, expansión rápida de la oferta, construcción masiva de obra nueva. Bueno, pues que como pasó en aquel entonces, pues que se esté construyendo de manera bestial, eh, y se y haya un parque pues bastante poco tiempo. Momento, número nueve, falta de regulación. el dar el poder hacer como unas triquiñuelas para seguir construyendo o para seguir accediendo a más crédito. Poco control quizá también, ¿no? Totalmente un poco control a nivel general y que no no se sepa muy bien de qué va esto porque ha sido una situación que no se ha dado nunca y la gente haga cosas que tal vez no debería hacerm el décimo punto sería el desconexión entre el precio y el valor de ese activo, ¿vale? hablamos muchas veces de lo que es el precio, que no es lo mismo que el valor de desactivo. Pues bueno, precisamente eso, ¿no? Que que que el valor que tiene el activo y lo que pagas por él, pues que no sea exactamente el

mismo, ¿no? E qué uso le puedes dar, ¿no? Sería exacto. Y luego el número 11, el FOMO, que el FOMO, para que no sepa lo que es, es esa sensación de que te vas a quedar fuera. Bueno, es el acrón el acrónimo de fear of missing out. Sí, sí. el miedo a quedarse fuera, que es un poco la sensación es, diría yo, similar a ese exceso de confianza, ¿no? El punto número cuatro, que es el decir, "No me quiero quedar fuera." ¿Qué significa esto? En el caso de cumplirse estas 11 características, que son características que hacen que ese activo, en este caso, las viviendas suban de precio y se descorrelacionen del precio real que tiene y que llegue el momento de riesgo en que algo pase o haya un detonante para que todo esto se caiga como un castillo en IPES, ¿no? que sería poner que todo el mundo quiera deshacerse de activos y claro, cuando tú te quieres deshacer de algo que tiene prácticamente

todo el mundo, eso pierde valor y tú probablemente lo hayas comprado mucho más caro y lo vendas más barato. Resumen de 2008 en modo rápido, lo acabáis de entender bien. Esto, para que lo entendáis, no sucede solo en viviendo, sí es la más con está bien que pongas, has buscado otros ejemplos y que se haga el paralismo con otros ejemplos de otros activos para que también se pueda entender que no solo les vivienda, sino que puede pasar con dos cosas en cualquier en cualquiera, incluso hasta en los iPhones podría pasar como quien dice. Entonces eh bueno, eh tienes eh empezabas por el tema de las puntocom, ¿no? Sí. Voy a

8:53 Ejemplo: BURBUJA de las .COM

poner un ejemplo muy rápido que veréis que se cumplen estas 11 características con el ejemplo lascom. Las.com, ¿qué son? Nos remontamos a 1995, que es cuando surge internet, ¿vale? A raíz de que surge algo nuevo, como vimos con las criptomonedas o ahora con la inteligencia artificial, ¿no? Pues la gente entra en FOMO, la gente empieza a ver solo eso que es el futuro, que lo va a ser todo, que de hecho lo fue y lo está siendo, ¿no? Pero, ¿qué sucedió en ese momento? En ese momento se creaban startups y compañías anomadas.com. Entonces, ¿qué sucedía? Que todas esas compañías que salían a bolsa, que tenían el punto comom, automáticamente doblaban, triplicaban, quintuplicaban su valor sin ningún tipo de fundamento. De hecho, Pablo Hill, que muchos de vosotros lo conoceréis, mencionaba que él vivió esta época que está de estar en bolsa y que en comidas con una servilleta. Sí, tú cuando saques la startup, cómprame acciones porque subía, todo subía. La gente se pensaba que eso

no iba a bajar. ¿Por qué? Porque era la novedad, era el futuro. Entonces, ¿qué hacían también los bancos? Pues financiaban, veían que eso subía y el banco veían, "Ostras, es que a a 3 años no ha dejado de subir, te dejo 20,000 € más si me los vas a dejar." Entonces, todo eso se va haciendo un ciclo y estáis viendo en pantalla el gráfico. Cuando llega el 2000 y el Nasdaq, que son las mejores compañías tecnológicas de Estados Unidos, donde estaban lascomó 78%. que para que caiga un activo tan grande que es de donde hay mayor capital caiga un 78% es una auténtica barbaridad. Y eso significó que la burbuja explotó.

¿Por qué? Porque llegó un punto que la gente ya no quería comprar esascom a tales precios porque lo veían desorbitado y el precio bajó y fue bajando. Claro, lo bajaban a tierra y se daban cuenta que exactamente el precio y el valor pues estaban descorrelacionados totalmente. Y cuando se dan cuenta de esto es cuando hace que pues bueno, pues que todo se vaya cayendo poco a poco hasta que llegue este estos extremos, ¿no? Y si lo analizáis, estos 11 pasos, puntos que hemos mencionado, se cumplían aquí. Y esto ha pasado con las comomcom, pero también ha pasado, por ejemplo, hace muy poquito, no sé si os suenan los NFTs, las obras de arte digitales, eso fue una burbuja, burbujas localizadas en activos pequeños en concreto. No es una burbuja en general, sino en activos pequeños. Exacto. Los bulvos de los tulipanes, yo no lo sabía. En se se dio también la gente revendía revendía tulipán. Esto duró un año, se vio que duró muy poco. Luego en Dubai, en 2005,

2007 paso con el tema de la vivienda también. Yo recuerdo una vez por aquí también que es algo más a pequeña escala, pero si os acordáis que hace muy poco, bueno, pocos años que llegó la moda de los vapers, de los vap también. Eh, ahí se crea una burbuja con el tema de los bapers, que la gente empezó a montar eh team en tiendas mejoras del tema de los bppers y y duró muy poquito tiempo porque al final eh fue todo un blof, ¿no? Pero bueno, son burbujas que se montan, ¿no? Otro ejemplo muy claro es el tema de las zapatillas. ¿Sabes que hay zapatillas de moda que valen miles de euros y que se revenden por miles de euros que hay pocas unidades y luego pasan de moda y lo dejan de estar?

Entonces, lo que nos referimos con esto es que al final es una sobrevaloración de un activo y esto puede pasar directamente pues con las viviendas o con el crédito, ¿no? Porque muchas veces para acceder a esa vivienda compramos un crédito y la sobración está en el crédito. Entonces ahora sabemos, hemos

12:12 2008 vs 2025

definido lo que es una burbuja, tenemos bastante claro haciendo incluso pues eso, el paralelismo con otros tipos de activos. Y ahora lo que está muy bien que podamos ver como ya hemos pasado por eso, podemos valorar exactamente ver las características que se cumplieron en 2008, que realmente fue una burbuja. Hoy lo sabemos, es verdad que todo lo pasado es bastante más fácil, pero hoy sabemos que fue una burbuja to financiera, no inmobiliaria, pero bueno, llamar así, lo podemos llamar así para para entender entre nosotros y podemos eh comparar lo que está pasando hoy en el año 2025, eh compararlo con lo que pasó en aquel entonces para ver si realmente lo estamos o no lo estamos. ¿Qué hemos hecho? Hemos hecho una tabla muy simple donde tenemos los 11 puntos que pasaron en 2008. Evidentemente todos son verdes.

Lo vamos a catalogar como un tic verde, un caution de color amarillo, como sabe, y una cruz conforme sea un no. Sí, no. Y ahí ahí. Entonces vamos a comentar uno por uno y vamos a verlo. Venga, empezamos por el primero, si te parece. En el 2008 los precios estaban disparados, eh, incluso el precio de la vivienda crecía por encima de un 15% anual en casi toda España generalizado. Una auténtica barbaridad. Exacto. Y aquí a día de hoy en 2025 está pasando lo mismo. No tenemos datos de ahora mismo 2025, pero si el Banco de España nos ha informado que ha crecido un 11% interanual a modo generalizado. Y también sabemos a ciencia cierta que Madrid, Barcelona, Málaga, las capitales de España, cuidado que estamos viendo aumentos de precio de 18 20 según en qué localidades también. Por lo tanto, yo creo que esto es un rotundo así y le ponemos un tic verde a la primera casuística. Segundo punto, yo creo que una de las gran diferencias entre

aquella época y esta es el crédito fácil. En aquel entonces daban hipotecas al 100%, al 110%, las tasiones no se controlaban prácticamente, eh, se daban a lo mejor hipotecas de 80%, pero como la tasación era bastante más elevada, era como si estuvieras dando un 100, un 110% de hipoteca. La gente no solo cogía la hipoteca para comprarse vivienda, sino que además sumaba el coche, asumaba las vacaciones y bueno, la verdad es que había muy pocos controles o filtros muy laxos por parte de las entidades financieras a la hora de conceder créditos y lo podríamos dividir incluso en dos aspectos, eh, el crédito financiero a este el particular y luego las empresas que se dedicaban al mundo inmobiliario, a promotoras inmobiliarias que no tenían ningún problema a la hora de de bueno, de tener créditos, que todavía no habían acabado de construir la primera promoción que ya estaban financiando la segunda, etcétera. Todo esto pues creaba una bueno, pues un lo una burbuja burbuja literalmente eh

había muchísimo dinero que estaba rodando, ¿eh? Y ahora, por ejemplo, y bueno, en cambio 2025, ya lo veis, si estáis a pie de cañón, los bancos te piden todos los papeles posibles, no se dejan ni uno, se vienan muy las operaciones, bonificaciones hay, sí hay bonificaciones, pero nada que ver como mucho te financian un 90, 95 y 100 si eres un perfil que vamos elegido de Dios. Y a nivel eh empresa sabemos de las restricciones que hay, la de impuestos que tienis que pagar, la burocracia que hay y no hay facilidades directamente. Las empresas hoy en día para conerles crédito incluso les piden facturas pro forma con los conceptos. Se lo mira muy bien a ver en qué se gastan el dinero. Se gastan el dinero, ¿a qué va destinado? Si realmente eh si dicen que va para inversión de algún activo eh lo se tiene que bueno comprobar para crédito. La a nivel financiero la situación es es muy distinta, no tiene nada que ver. Por lo tanto, yo diría que

esto es un rotundo, ¿no? Y le ponemos una cruz al segundo punto. Eh, tercero, la especulación generalizada. Bueno, eh ya sabemos que en aquel entonces había muchísima gente que no compraba vivienda. Bueno, también es verdad es que había mucha oferta, con lo cual había la posibilidad de que de que la persona de de calle pedía créditos porque compraba una vivienda para retenerla durante un tiempo y venderla al cabo dentro de unos meses porque sabía que iba a subir de valor y eso pasaba bastante asiduamente. Incluso había muchas viviendas de uranueva que la gente las compraba y esperaba a que se hubiera se hubiera acabado la venta a la promoción para poder esa era la última y Exacto. Y entonces la vendo y la y la vendo más cara, ¿no? Esto pasaba en aquel entonces. Bueno, con había mucha gente que se dedicaba a comprar y a vender, bueno, para hacer un bien de especulación totalmente. A día de hoy esto, sin duda, a nivel particular no

pasa. La gente que compra una vivienda, digamos, normal, una familia, una primera vivienda, la compras para vivir y si la vendes, la venderás dentro de unos años para comprarte una más grande. Lo que yo desde mi punto de vista sí que estoy viendo en zonas más localizadas, capitales, sobre todo gente que está comprando, reformando, vendiendo y lo estoy viendo cada vez más y hay muchas empresas que están vendiendo y se están empezando a dedicar en eso de tú dame el dinero a mí, yo te lo gestiono y hacemos algo. A nivel geo muy local, digamos, en plan pequeñas burbujas se podrían formar, pero a nivel general yo diría que es un no. Vale, simplemente esto yo creo que va a pasar siempre y va pasará en cualquier mercado. Para mí es un no.

Y relacionado con este punto, el cuarto sería el exceso de confianza. Bueno, pues al final como los bancos daban crédito sin ningún problema y estaba al orden del día que la gente hiciera este tipo de operaciones, pues qué pasa que había un exceso de confianza total. O sea, todo el mundo, ¿quién quien más quien menos se atrevía y tenía muy poca versión al riesgo a comprar y y vender este tipo de activos? A día de hoy, más de lo mismo, yo creo, estamos en un punto nosotros los primeros que decimos cuando nos preguntan, "¿Los precios van a bajar?" No es que las condiciones que hay, poca poca poca poca poquísima oferta, una demanda gigante, gente peleándose por los pisos, pujando por algunos de ellos en localizaciones top donde hay muy poca vivienda. Yo creo que es una sensación que las causas son distintas. Es verdad que las sensaciones la misma las causas son distintas. Yo creo que ahora es porque al haber muy poca oferta, pues la gente también es

verdad que sabe que con que que esa oferta, bueno, al final es es basándose un poco más en algunos datos, ¿no? Como no se va a construir mucha vivienda en a corto plazo, saben que por mucho que compres una vivienda no va a bajar el valor, pero atendiéndose a que a que al al haber tan poca oferta es muy difícil que baje el valor, ¿no? Yo creo que la la sensación como tal es la misma. misma. Exacto. Pero por causas distintas puede serlo. Aún así es eso. Exceso confianza. Sí, si nos regimos en la norma sería así. Número cinco. Desequilibrio de la oferta. Bueno, en aquel momento pues había unas sobreofertas, se estaban construyendo, se estaban dando más o menos aproximadamente 20087 unos 700,000 visados anuales, o sea, visados quiere decir de obra licencias para obra nueva, con lo cual se estaba construyendo a a ritmos muy muy altos, ¿no? Eso es. Hemos hablado de que en el desequilibrio de ofertas habían tres tipos. Hm. En el

2008 estaba la sobreferta, a día de hoy encontramos una suboferta, es decir, no hay oferta suficiente para satisfacer a la demanda. Y también hay una oferta retenida, sobre todo en la zona de Cataluña, donde, como sabéis, está el índice de alquiler, hay muchas restricciones y esto hace que hay muchos propietarios que crean una oferta retenida de oferta artificial, que es yo tengo mi piso, no sé qué va a pasar porque cada día sacan una ley nueva, no la saco al mercado. Cuando todo se estabilice esa oferta saldrá al mercado y aliviará un poco esa tensión. Es algo que hay que tener en cuenta. Lo mismo que lo mismo que antes que aún habiendo las causas muy distintas, suboferta, sobreoferta, desequilibrio está, o sea, entonces y ahora también un tico, tic verde. Sexto punto, políticas que implan la demanda.

En aquel entonces había de IRPF, había avisado para inversores extranjeros. Bueno, pues eh estaban todo estaba de acorde, incluso las políticas eh y y la la bueno, no habían trabas no habían trabas para poder invertir en vivienda. día de hoy yo aquí creo que es el no más claro de los 11 que es que a día de hoy, o sea, no hay más políticas porque creo que no caben en el BOE porque es una auténtica barbaridad. Hemos acabado con las Golden Visa, los extracomunitarios, es decir, gente fuera de Europa no puede comprar en España, tema de grandes tenedores, ITP al 20%, Socimis también impuestos. Bueno, está reguladísimo, totalmente al contrario. Punto número siete, factores externos ultra favorables. En aquel entonces, pues, ¿qué pasaba? Pues un poco como está pasando ahora. Eh, teníamos el Aibor a un 2 3%. Hm. Bajaba cada vez más. Eh, parecía imposible que el tipo de interés fuera a subir. Eso en aquel entonces era imposible. De hecho, bueno, se ha ido

medio compliendo, ¿no? Pero sí que es verdad que había un boom de empleo también bestial, o sea, el era expansión, épocaísimo. Sí, sí. Época de expansión total. Cualquier persona es que España en aquel momento pues bueno, con iba como un tiro, ¿no? A día de hoy, ¿qué vemos? Aquí lo hemos catalogado como un caution. Por eso he dicho un poco como día de hoy, porque sí que está porque tenemos el Euribor al dos prácticamente un empleo, sí que es verdad que hay un empleo estable, hay números de paros también altos, pero están ahí. Bueno, ya y es el empleo camuflado y tal y la gente, yo creo que todavía no somos conscientes de cómo está, pero bueno, así estamos, coro.

Pero a nivel general y lo que te venden es que estamos muy bien. ¿Cuál es el problema y la gran diferencia que hay? Que no tenemos ahorro ni accesibilidad. Por lo tanto, para mí no es un sí ni un no. Es algo que creo que le queda un tiempo para le vamos a poner un warning porque yo no sé exactamente cómo estamos ahora. También dependerá mucho de las localidades y de dónde estés. Número ocho, expansión rápida de construcción. Eso quiere decir obra nueva récord. O sea, en aquel momento en 2007, 2006, 2008, yo me acuerdo que se veían gruas en toda España. 700,000 visados subieron. Se destruía a un ritmo bestial. Era la época de las grandes promociones. Me acuerdo de de la época que salían las noticias, ciudades enteras que se construían en en ciudades colindantes a Madrid en Barcelona.

Bueno, entonces total era era alucinante cómo se construía la cantidad de viviendas que se construían. A día de hoy, yo creo que es otro no rotundo. Estamos en los 120,000 visados al año aproximadamente. Obra nueva superlimitada, te ponen muchísimas trabas, pocas facilidades, poca gente se atreve y esto hace que cueste mucho construirse, por lo tanto, un no. Nueve, falta de regulación eficaz. Eh, la verdad es que en aquel momento 2008 parecía esto la España de la pandereta, ¿no? La verdad es que hemos pasado de un extremo al otro, ¿no? Pero en aquel entonces, la verdad es que la supervisión era muy laxa a nivel de créditos hablamos.

Eh, los bancos no ponían ninguna pega. De hecho, desde entonces y cuando pasó todo aquello, incluso se ha inventado el tema de la FEIN, ¿no? A día de hoy, para tener poder contratar una hipoteca, antes tienes que ir a notaría para que entender el notario te explique exactamente qué es lo que estás firmando, ¿no? Bueno, pues esto bien, tú no lo has hecho, pero yo me acuerdo, yo la hice es literalmente es un examen tipo test y el y el notario te explica esto es así, esto es así para que tú verifiques que entiendes lo que firmas. Claro, en aquel momento nada, aquel momento íbamos al banco, lo firmábamos y las barbaridades que firmaría la gente, ¿no? Claro, claro, claro. Ahí está todos los problemas han dado subsanar, bueno, hemos hecho, o sea, gente que que que la han tenido que indemnizar por el tema hipoteca rodal, bueno, muchas muchas cosas, ¿no? Pero es verdad que bueno, ahora un no rotundo, estamos hablando de que hay un control, bueno, lo hemos

hablado antes, ¿no? Control duro, te piden absolutamente todo. Hay muchísima regulación y los bancos aprendieron de su error que pasó en 2008 y lo están subsanando aquí. Ningún nada que decir contra la banca. Punto número 10, la desconexión de lo que hablábamos anteriormente, antes del cuadro de lo que es el precio con el valor de la vivienda. En aquel momento eh se cumplía esto. La verdad es que el el el precio de la vivienda con el valor de la vivienda había una desconexión. no le podía sacar rendimiento. Exacto. No había rendimiento. O sea, es verdad que había muy poca cultura del tema del alquiler, con lo cual eh el rendimiento a través de alquiler era no no no existía, con lo cual se pagaban barbaridades, pero luego el valor tampoco no era lo que realmente estabas pagando, ¿no? Y a día de hoy, pues exactamente igual. Tú si te intentas comprar un piso, por ejemplo, en Barcelona que vale 400,000 € lo pones en el índice, te da a lo mejor 1100 € de

alquiler, la rentabilidad no sale. No te sale a cuenta comprar esa vivienda para alquilarla, simplemente comprarla para o vivir o esperar a que sube más y sacarle esa venta. Y este punto puede ser diferente a lo mejor en otras ciudades de España, ¿no? Porque que todavía no están por regidas por el índice, que en teoría no tendrán que estar, pero bueno, a lo mejor puede haber alguna variación. Claro, habrá localidades que tú compres la vivienda por 400.000 y la alquiles a 6000 € al mes y te salgan los números. Pero es que aquí no lo podemos hacer, a no ser que sea una vivienda suntuaria.

Y último punto, el FOMO que hablábamos antes, ¿no? Bueno, la gente en aquel momento 2008 compraba compulsivamente las viviendas y bueno, la verdad es que bueno, también yo creo que no sé si es un tema cultural que nos ha hecho cambiar en tan pocos años, tan pocos que que al final han pasado 20 prácticamente, pero es verdad que la que la cultura nuestra eh cuando salíamos de de la universidad era corriendo a comprar un piso, todo el mundo, la vivienda eh quería ser propietario en en en muy poco tiempo, ¿no? Bueno, comportamiento de manada que se llama, ¿no? Vamos todos a lo mismo y y esa cultura, ese miedo, ¿verdad? Que yo creo que bueno, pues nuestros padres venían de otra generación y lo que pretendían era que sus hijos pues fueran propietarios y y a todos nos aconsejaban que fuéramos corriendo o que intentáramos sacar una hipoteca muy pronto para tener una una vivienda y ya tener esa estabilidad. Exacto. Y a día de hoy, pues bueno, yo creo que hay un

sentimiento, sobre todo en las zonas donde hay que son capitales, zonas muy tensionadas, donde hay un miedo de decir, "Yo cojo esa vivienda y me la tengo que dar sí o sí" y hay una narrativa de compra ya que los pesos van a seguir subiendo. Nosotros también lo decimos porque es que creemos que es así, pero así estamos. Para mí otro sí rotundo. ¿Cómo queda esto? Resumen, en 2008, más claro que el agua. Evidentemente a todo a todo pasado todo es fácil, es una burbuja tal cual. Seguramente si hiciésemos este análisis en 2008, tal vez alguno de esos puntos le pondríamos una cruz o una alerta porque el sentimiento es distinto. Pero a día de hoy es así. De hecho, recomendamos desde aquí que veáis la peli de de Big Short, que para mí, aquí entenderéis por qué decimos que no es una burbuja inmobiliaria, sino crediticia, las auténticas barbaridades que hacían los banqueros, que para que os hagáis una idea, la gente era normal

que tuviese dos, tres letras de una vivienda en Estados Unidos y de ahí todo desembocó y petó. A día de hoy, ¿qué tenemos? De las 11 señales tenemos cinco que son un tic verde, cinco que son una cruz rotunda y una que estamos ahí en alerta. ¿Significa esto que estamos a

27:09 5 señales preocupantes

salvo? Yo creo que no. Vale, hemos sacado cinco puntos que cuidado, tenemos que tener una alerta. A lo mejor no hay una burbuja, pero cuidado, vamos a ir con pies de plomo, ¿vale? Primer punto, hay un precio, el precio y los salarios, ¿vale? No van a la par y eso es un problema muy grande que no se ha vivido nunca y el no vivirse nunca no nos puede hacer que estemos tranquilos. Se ha vido nunca a los extremos que estamos ahora, ¿correcto? Porque es inviable, ¿vale? A día de hoy esto es una realidad. La vivienda está más barata que en 2007 si descontamos la inflación. Esto es un hecho, ¿vale? Eso la gente no se lo cree, no se lo cre así, ¿no? De hecho, voy a estar dejando un pantallazo aquí conforme si descontamos la inflación, la vivienda está más barata. ¿Cuál es el problema? que desde 2007 que petó aquí ha habido una gran descorrelación y es que los salarios no han aumentado, pero

es que el precio de la vivienda ha subido entre tres y cinco veces más rápido que el precio del salario. Entonces, hay una descompensación de un por tres o por cinco depende en qué localidad estéis y eso es lo que hace que no puedas acceder a una vivienda y eso es un gran problema. El segundo, el segundo, la oferta de alquiler que es totalmente cero. Yo la gente fuera de donde estamos nuestra zona de Barcelona no sé qué es lo que opina. Sabemos que, bueno, que está bajando el alquiler, pero es que aquí es literalmente cero. O sea, de nuestros pueblos colindantes, donde vivimos nosotros, no hay absolutamente nada de alquiler, cero.

Con lo cual estás obligado eh a comprar. O sea, es que no puedes alquilar, no no tienes ninguna otra opción. De hecho, yo una de las operaciones que hemos hecho esta semana pasada ha sido de un padre que ha comprado un piso para que alquilárselo a su hijo, porque su hijo no encuentra absolutamente nada y él va a pedir una hipoteca para poderle alquilar un piso a su hijo. Bueno, así estamos. E esta es la realidad, ¿no? Número tres, normativa impuestos en general super punitiva. Es decir, que hay demasiados impuestos, nos van a deo. Estamos hablando de que el IVA de los Airbnbs lo quieren subir al 21%, el ITP el 20% para los residentes. Es decir, hay demasiada eh carga impositiva que a priori nos puede parecer bueno, pero es algo es un detonante malo porque a pesar de que afecte a una persona que no va a vivir aquí, te va a desencanerar en algo negativo. Cuarto punto, y volvemos a lo mismo, la psicosis de la gente. La

gente, el fomo generalizado que hablábamos antes, la gente se cree que si o que se va a perder algo, ¿no? que no está metido ahora mismo en en el tema de comprar la vivienda o en Bueno, pues pues bueno, la gente hay hay cómo se dice, eh psicosis o como se Sí, el el miedo. ¿Cuántas operaciones aquí hemos cerrado el último año en los últimos meses? tres operaciones que eh se han cerrado a precio, que la gente venía, que han habido competidores de de dos personas interesadas y se han cerrado a precio, no hay apenas negociaciones y si las hay son alza. Es una auténtica locura y este fomo está precedente y esto no es bueno. No, no, la verdad es que no no es bueno. Vale, hipoteca y por último las hipotecas de más del 80%. Hay un dato en el informe del Banco de España que dice que en 2024 de todas las hipotecas que se firmaron, solo el 12% superaba el 80% de esa financiación.

¿Vale? Solo el 12. Y que ya me parece un número que no está mal, ¿eh? No está mal, ¿correcto? Pero parece ser que este año por no tenemos datos, pero por la sensación que tenemos y lo que estamos hablando con nuestros clientes, operaciones que hablan con los bancos, se están cerrando bastantes más operaciones por encima del 80%. Con lo cual sí que es verdad que los los bancos son más exigentes a la hora de las condiciones, pero bueno, están mirándose los perfiles muy mucho, estudiando muy bien los perfiles de la gente y si realmente ven que hay la posibilidad de que se puedan eh eh bueno, pues pueden pedir hipotecas 80 90 incluso al 100%, bueno, pues está cerrando este tipo de operaciones. importante aquí. Esto no significa que esa persona se sobreude porque sigue cumpliendo ese 30 35% de ratio, que esto es una gran diferencia de 2008, pero esto no significa tampoco que luego pueda perder el trabajo.

Pensad que si vas al 90 95 esa cuota es más alta, estará muy apurada ese 35 y luego por la pérdida de trabajo o lo que sea no puede asumir esa cuota. Entonces es otro riesgo que está ahí. Estos son señales claramente que son negativas. Vale, que tenemos que estar al loro y aquí viene la parte de opinión personal. Vamos a dar nuestra opinión. Todo lo que hemos dado han sido datos, hemos dado

31:45 Opinión Francisco

algunos puntillitas de cosas que pasan en nuestra zona, otras no. ¿Tú qué opinas? Los suficientes datos como para que la gente se haga su propia idea y realmente bueno, pues vea que si realmente es una vivienda. Yo personalmente después de ver todo esto y después de ver cómo en el día a día que vemos en la calle, yo pienso que no hay una burbuja inmobiliaria. Pienso, soy cometido de que no la hay. Bueno, no es que no es no haya una burbuja, sino que no puede pasar lo que pasó en aquel entonces 2008, que que explote algo, porque es que al final yo creo que las causas son totalmente distintas. Creo que que no es no hay una crisis financiera actualmente. En la gente no está sobreendeudada, en la gente no está viviendo por encima de sus posibilidades, creo. En aquel entonces sí. E y sobre todo lo que yo creo que marca absolutamente todo es la la bueno, pues la falta de de oferta que hay en el

mercado, ¿no? Al final es verdad que los precios están subiendo muchísimo y muy rápido, pero es por una falta de oferta. Es lo que lo que pasaba en aquel entonces, ¿no? Desde mi punto de vista

32:44 Opinión Ivan

creo que no hay una burruja inmobiliaria. Creo que vamos a vivir algo peor que no hemos visto. No sé qué será exactamente, pero lo que está claro es que yo creo que sí estamos en una crisis, una crisis a nivel económica, digo, pero no nos hemos dado cuenta aún porque todo está carísimo y con un sueldo mínimo no puedes vivir, no puedes independizarte tú solo. Entonces, ¿qué vamos a ver? ¿Vamos a ver una bajada de precios? No, yo desde mi punto de vista creo que no por las situaciones que hay, pero sí que siento que llegará un punto que esa demanda cualificada que hay a día de hoy, que es la que compra los pisos que están a día de hoy a un precio de mercado, pues el que hay, que sería alto. Cuando se acabe esa demanda cualificada, quedará una gran una gran un gran volumen de demanda, pero que no estará cualificada para acceder esos pisos. Y si los propietarios quieren vender y

necesitan vender, se verán obligados a bajar esos pisos cuando pasará. Final, al final los desequilibrios, que que es lo que yo pienso, tienden siempre a equilibrarse, ¿no? Entonces, e al final lo que pasa, el tema está en cuánto tiempo, ¿no? En cuánto tiempo tarda en en ponerse todo un poco en su sitio. Es cierto que ahora ha habido un cambio de paradigma. ha estado, yo creo que ha habido algo que ha cambiado muchísimo la sociedad española, que es que antiguamente había una filosofía o una una mentalidad del ahorro, ¿vale? Eso a día de hoy ha desaparecido totalmente y ahí es donde yo creo que vemos la gran diferencia. La gente vive al día, la gente como no ve capacidad de ahorro porque es imposible, ¿no? No es que están forzados a no ahorrar. Entonces, cuando tú ves que lo poco ahorro que puedes tener, que es poquísimo es es irrisorio, pues lo que hacen es vivir el día a día y bueno, y al final dar una

patada al posible problema que puedan tener a futuro, ¿no? Que eso es lo que posiblemente nos podemos encontrar dentro de 20, 30 años, ¿no? Esperemos que que lo de las pensiones eh, según nos están promitiendo siga tal y cual está ahora y que el día de mañana se sigan pagando tal, porque entonces si no si no sí que será un auténtico drama, ¿no? Pero bueno, vamos a despedir por aquí y antes de terminar simplemente deciros que estos 11 puntos que hemos hecho hace exactamente a inicios de 2024 hicimos un podcast muy similar que lo podéis ver aquí año y medio, que lo hicimos pero con nueve puntos. hemos ampliado y lo hemos hecho mucho mejor porque vamos siendo mejores. Y

35:00 El mercado avanza muy rápido

simplemente os dejo este pantallazo para aquí, miradlo, pero fijaros como prácticamente a día de hoy está todo en rojo en 2024, mientras antes, en 2008, estaba todo en verde. Y fijaros cómo ha cambiado en tan solo un año y medio, que muchas de estas cosas que están en rojo, que analizamos en 2024, ahora mismo están en verde. Y todo esto provocado únicamente, que lo estamos comentando, prácticamente a 100% todo provocado por un cambio en en la tendencia de bajada, o sea, de los tipos de interés. O sea, en aquel principios de 2024 los tipos estaban subiendo y ahora están, bueno, han ido bajando y siguen bajando. ¿Cómo cambia el paradigma? O sea, cómo cambia todo, eh, por un numerito, eh, te las hipotecas. Así que nada, sobre todo que nos dejen en comentarios de los 11 puntos que hemos hecho, ¿qué creen ellos? Nosotros hemos llegado a la conclusión de que cinco verdes, uno en caution y cinco en rojo. Ellos, ¿cómo lo ven? en plan si les da más les da menos

y nos dejen su opinión la región que viven después sobre todo claro no sé el entorno en el que se mueven pues que pueden esto de la vivienda al final es muy local y claro es que es es imperfecto total con lo cual nosotros damos nuestra opinión en lo que vemos aquí pero a lo mejor pues fuera de aquí es totalmente distinto no totalmente. Así que nada espero que os haya gustado, darle like, suscribiros, que el 88% de la gente que el víde ve los vídeos no está suscrita, darle a un botón que se suscriban y que los comenten. Así que nada, nos vemos en el siguiente. Ciao.

Ciao.

Fuentes citadas

• goo.su/lzLQV0
• goo.su/KncqKJ