Precios de la vivienda y prórroga del alquiler: qué pasa en 2026

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0:00 Introducción

Hoy hablamos de dos temas de rabiosa actualidad. El primero, el gran debate de si van a bajar realmente los precios de la vivienda aquí en España. Y el segundo, la obligación del Estado a mantener los contratos de alquiler dos años más. Empezamos. Bienvenidos de nuevo a un nuevo episodio de nuestro podcast de Ya Real Estate. Iván, buenos días, ¿cómo estás? Muy buenos días. Trigésimo noveno, siempre decimos el el el número de de episodio porque nos hace hasta ilusión, ¿eh? Eso es, poco a poco sumando. Ajá, muy bien. venimos con uno que creo que es muy interesante y creo que es una vamos a intentar responder a una pregunta, bueno, más que responder, dar nuestra opinión en base a lo que nos pasa en el día a día, en el sector, que se repite mucho y está muy hablada tanto a nivel mediático como a nivel de redes sociales, televisión, en todos sitios, que es ¿Van a empezar a bajar los precios ya, sí o no?

Y lo que traemos es un par de vídeos que se han hecho muy muy virales a nivel de redes sociales y a raíz de eso ha empezado a surgir un debate tanto en comentarios como lo que la gente dice en televisión, se han comentado estos propios vídeos en programas de televisión donde hay debates, así que si os parece empezamos el vídeo directamente viendo el primer vídeo, que es el vídeo de Instagram de un chico que

1:10 ¿Bajarán los precios de la vivienda?

la verdad lo ha petado y creo que prácticamente todo el mundo ha visto ese vídeo. es que lo explica muy bien, o sea, lo ponemos y así lo así vemos qué es lo que dice. Vamos allá. Olvídate de comprar piso ahora, los precios van a bajar. Ya lo reconocen las tasadoras y las inmobiliarias serias. Estoy en el corazón de Valencia, pero da igual desde donde veas este vídeo. El mercado inmobiliario ha crecido en toda España hasta alcanzar precios absurdos. Las operaciones que antes se cerraban en un mes ahora tardan tres meses, básicamente porque la gente no puede pagar los precios que se están pidiendo. Pero ¿cómo hemos llegado a este punto? Pues para eso hay que entender cómo funciona el mercado. El mercado no funciona de manera lineal, va por ciclos y lleva y estamos en el punto más álgido después de 10 años de subida. ¿Y qué está pasando? Pues que el mercado inmobiliario se está frenando. Los pisos tienen ahora una sobrevaloración muy

alta, algo típico de los finales de ciclo. Algunos propietarios están llegando a las inmobiliarias queriendo vender pisos que realmente cuestan 250.000 por 400.000 euros. Los agentes les dicen que no es algo realista y estos responden que han visto en la tele que los pisos no paran de subir. La tasadora V Valoraciones ha comprobado que hay una diferencia de precio de hasta el 44% entre el precio ofertado en los portales y el cierre en los notarios. ¿Y tú qué deberías hacer? Pues es el momento de esperar y ver, no ponerse nervioso. Bueno, la verdad es que el dato que da me me parece bastante, el de V Valoraciones yo no lo conocía, la diferencia del 44% entre precio ofertado y precio de cierre notaría. Sí que es verdad que nosotros lo venimos viendo ya hace tiempo y lo y bueno, lo hemos estado hablando todos los episodios, con lo cual para nosotros no es ninguna novedad, pero bueno, que al final los datos son los que llevan la realidad, o

sea, bueno, dato mata relato que dicen, ¿no? Eso es. Con lo cual con estos datos se puede comprobar perfectamente qué está pasando lo que habíamos dicho, que hemos ido subiendo subiendo hasta que llega un momento que nos hemos pasado de frenada, ¿no? Y de hecho no creo que sea malo como tal, porque al final es tú tienes que ir probando hasta que llegas al al precio máximo donde la gente puede llegar a pagar. Entonces, este vídeo ha calado mucho porque el mensaje que ha visto la gente, que realmente creo que no ha indagado tanto o no lo ha entendido tanto, simplemente es "No tengo que comprar ya casa porque va a venir un 2008." Y eso tampoco es.

Bueno, yo creo que es eso, que al final la gente se ha quedado con el inicio del vídeo, no compres piso, los se va a ir todo a la por decirlo de alguna forma. Bueno, al final es lo que vende, las noticias catastrofistas, el clickbait y y claro, y es la gente empieza a hablar de burbuja, la verdad es que lo ha hecho muy bien. Pero lo ha explicado muy bien, porque la gente no lo quiere entender, ¿no? Claro, el mercado inmobiliario no es no es lineal, es cíclico, con lo cual no es que sea una burbuja, sino que simplemente ha ido subiendo los precios, se ha mucha mucha demanda de vivienda, poca oferta, con lo cual hace que suban, tipos de interés bajos, ha ido subiendo subiendo hasta que ahora los tipos de interés empiezan a subir, se ha frenado, nos hemos pasado con los precios a la alza, con lo cual ahora el ciclo empieza a bajar. No es que se una burbuja, es que simplemente, bueno,

empiezan a bajar. De momento ahora por lo menos por lo menos y también yo creo que hay que diferenciar entre núcleo urbano exacto y y fuera de núcleos urbanos, que seguramente, bueno, es posible que los precios sigan subiendo y quizá un poco, ¿no? Pero pero que que no va a ser lo mismo de los últimos 10 años que ha ido subiendo continuamente, ¿no? Totalmente. Yo creo que podríamos empezar por aquí a comentar el vídeo, que ¿dónde van a bajar los precios? Pues seguramente en todas aquellas capitales donde ha habido una subida demasiado grande. ¿Dónde y seguramente esos precios pueden Perdona que te interrumpa, que no es que bajen los precios, o sea, que van a bajar los precios de las publicaciones, o sea, al final el precio de la vivienda es el que es, ¿no? Entonces, ¿qué pasa?

Que nos hemos se están publicados y en sobre todo en núcleos urbanos los precios que están publicados están sobrevalorados, entonces están pasados de vueltas, con lo cual no es que vayan a bajar eh el precio real, sino que van a bajar seguramente, si sacamos los datos dentro de unos meses, de los precios de cierre en notarías, se verán que no que los precios no han variado demasiado. Sí que es verdad que se van a ver una variación de los que de los anuncios que están publicados a lo que realmente se cierran, ¿no? Eso es. Un dato que siempre utilizamos nosotros es, cuando nosotros hacemos una valoración en en Casafari o cualquier valorador online, lo que hace es un scraping de Idealista, de Fotocasa, Habitaclia, de donde están publicados todos los pisos. Entonces, nosotros, luego tú, que tienes acceso, vas al MVI, haces la valoración del MVI, que es el que es el portal donde es del Registro de la Propiedad, donde ahí se ven los

precios que se han firmado en notaría. Exacto, exacto, el precio exacto. ¿Cuántas veces coincide el Casafari con el el MVI? Prácticamente nunca. Una de cada 50, por decir algo. Entonces, entonces esto es el la clara señal y el indicador de lo que comentaba este chico en el vídeo, esa diferencia del 44%. Entonces, ¿dónde pueden empezar a bajar? Y remarcar que el bajar, hm como tú dices, no va a ser una bajada de, por ejemplo, un 10% de golpe en el precio final de venta, sino que será solo el de publicación. Pero hay que distinguir, lo que tú dices, capitales con zonas, por ejemplo, de segundas residencias, porque en la segunda residencia los precios ya llegan a un tope y ahí es mucho más fácil que bajen que no en el centro centro de una capital ciudad donde la demanda de esos pisos es más grande y sí que pueden absorber ese precio más elevado y ahí tiene que estar. Vamos a ver otro vídeo con una opinión muy

similar, que en este caso tiene Sergio, que lo hemos traído varias veces al canal. La demanda de vivienda ha tocado techo, así nos lo asegura CaixaBank y eso solo quiere decir una cosa, que ya no pueden subir más los precios. Hemos llegado al límite de la ley de la oferta y la demanda. Si hasta ahora, a medida que subían los precios, la demanda era solvente y podía seguir comprando, a medida que los precios se encarecen, la demanda deja de poder comprar vivienda porque se vuelve insolvente. En cristiano, que las personas siguen queriendo comprar o necesitando comprar, pero no tienen dinero para hacerlo o no tienen eh financiación suficiente. ¿Y cómo va a afectar esto? Pues sin duda va a afectar mucho más a las grandes ciudades, que ya lo hemos comentado, donde el precio está en máximos y la gente ya no quiere comprar allí porque no les compensa o no pueden, prefieren hacer una hora de coche o tren de cada día, pero ahorrarse 100.000 o 200.000

euros del precio de de su vivienda. Así que vamos a tener dos velocidades, extrarradio aún subiendo y ciudad estancándose y en según qué zonas de las grandes ciudades incluso bajando. ¿Qué opinas? ¿Veremos pinchazo de burbuja este año? Comenta el pinchazo de burbuja porque porque porque es lo que vende, ¿no? Al final, pero que no es una burbuja como tal y es lo que nosotros comentamos, ¿eh? Hm. Yo creo que es muy acertado, sobre todo lo que comenta, que creo que lo hablamos en varios podcast, que es qué va a pasar cuando lo que cobra la gente, ese 30% de lo que cobra, no pueda cubrir el 30% de la cuota hipotecaria de yo creo que ya estamos yo creo que ya estamos en ese punto, ¿eh?

Por eso yo creo que lo que dices es muy acertado, que ya sí, sí, sí, o sea, no podemos estirar más. La gente se está endeudando ahora mismo al al bueno, lo que estábamos hablando, que antes eh y lo hemos hablado también en algunos episodios, eh de de financiación y apalancarse financieramente al 80% pedir una hipoteca solo al 80%, los últimos

8:02 La demanda es insolvente

dos años hemos estado viendo cómo los jóvenes están hipotecando al 90, 95 y al 100%. Claro, y ese 10% ese 15% es mucho dinero al final de de toda una hipoteca. Ah, esto ya no se puede no te puedes endeudar al 120%. Correcto. Entonces, con lo cual eh hemos llegado al máximo. De a partir de ahora y ahora encima que suban los tipos de interés, pues claro, los bancos están diciendo que hasta ahora lo ponían bastante fácil, ahora ya no está tan fácil. Claro. Luego a raíz de estos vídeos han salido varios comentarios como este que os pongo en pantalla, pero como este hay más de gente más conocida, gente menos, que en este caso eh Daniel comenta, "En 2026 la vivienda seguirá subiendo.

Guarda mi comentario y nos vemos a final de año." También, yo creo que ambas posturas son correctas, porque probablemente la vivienda en términos a nivel español acabará subiendo, pero sí que es verdad que el mercado inmobiliario es muy local y muy imperfecto. que hay que ser es que volvemos a lo mismo, yo creo que hay que hay que diferenciar mucho entre el los precios de publicación y los precios reales de cierre, es que ahí es donde está la clave. Bueno, pero al final lo que analizamos el lo que es el informe informe a final de año, [carraspeo] los datos los coge directamente de de de notarios.

Exacto, es que exacto, es que yo creo que ahora cuando estamos hablando van a bajar los precios de las viviendas, no es que vayan a bajar los precios, es que se van a bajar los precios de publicación. O sea, que los las publicaciones, los anuncios, lo que se publica en Idealista, en los portales, etcétera, esos precios van a ser van a estar más cerca del precio real de cierre de lo que están ahora, porque ahora hay una diferencia bastante grande y la gente lo sabe y se negocian y se y la gente intenta negociar muy a la baja los precios, porque también la gente no es tonta y más o menos se hace una idea, al final qué pasa. Exacto, con lo cual eh eh en lo que comenta este este chico de Daniel de de que se subieran los precios, seguramente en términos absolutos y reales de cierre, seguramente seguirá subiendo porque hm volvemos a lo mismo, hay más demanda que oferta, con lo cual seguirán subiendo

poquito, pero seguirá subiendo. Pero lo que yo siempre hablo de que bajarán y que tiene que bajar un 44% de diferencia, según decía el vídeo, entre un portal de tasaciones y lo que está publicado. Un 44% es una pasada, es que es una una barbaridad. ¿Qué pasa? Nosotros porque esto no nos está pasando, o sea, lo vemos en las inmobiliarias. En nuestro entorno estamos viendo que están y lo hablamos continuamente contigo. Esta mañana ¿qué has hecho? Entrar en idealista, ¿para qué vamos a ir a estas Claro si es que Claro si es que hay muchísimas propiedades que están publicadas, que están super sobrevaloradas y esto tenemos pues muchas inmobiliarias por tal de tener producto, pues bueno, pues comercializan a esos precios. Nosotros ¿qué pasa? Que la vivienda que nos entra eh la vendemos en tres, cuatro, cinco días, es que nos está pasando esto porque porque nosotros comercializamos a precio mmm bueno, pues a precios reales.

Y y no no engañamos a la gente, ¿no? Pues y es y es así, lo que está a precio real y a precio de cierre, o se aproxima, se cierra muy rápido, porque la gente no es tonta, ¿no? Y creo que esto es algo muy positivo, aparte de que evidentemente para el vendedor le beneficia muchísimo vender su vivienda en pocos días, más sumado a cómo está la situación actual ahora con el tema de lo que está pasando con la guerra que aunque esté muy lejos, Claro. solo que esté bloqueado todo el tema de la gasolina hace subir todo y lo primero que se hace aquí en Europa es, "Uy, los precios del consumo subo subo tipos y lo arreglo todo." Así funciona todo. Entonces esa incertidumbre, sobre todo ahora también, el tu vivienda y comercializarla correctamente, no sacarla por encima por no sí, a ver si alguien la compra a 50.000 euros por encima especiales, que seguramente hay alguien que se enamora de mi casa. A ver si compro un billete

de lotería y me toca también. Bueno, yo le diría a todos los que esto mira, nos ha pasado también esta semana. Le diría a todos los propietarios que en vez de pensar así, que lo que hicieran es pedir una tasación bancaria, la pagaran. Tasación oficial, por una sociedad de tasación, Tinsa, cualquiera de ellos y nos ha pasado esta semana que había una vivienda que la hemos tenido que tasar porque había bueno, bueno, había habido una historia con un tema de la descripción de la notaría, o sea, del registro de la propiedad y la han tasado y la han tasado exactamente en 5.000 euros por encima de lo que de lo que teníamos cerrado a la a la venta.

Perfecto, super bien, eso quiere decir que nuestro trabajo lo hemos hecho perfecto. Porque hemos aconsejado, hemos valorado y le hemos dicho al cliente que esa vivienda se tenía que cerrar más o menos a ese precio porque al final nosotros podemos pintarla, eh la cantidad eran 360.000. Nosotros podemos decir al cliente que la venda en 420.000, pero es que luego la persona que la va a comprar Ahí es donde está el gran problema. va a venir, va a pedir una hipoteca y el banco le va a decir que son 360.000, por mucho que el el propietario quiera lo que quiera. Entonces o encontramos al cliente que no necesite hipoteca, que pocos hay, cada vez menos, Claro. o es imposible que se venda, con lo cual bueno, Es que hay que entender, por si alguien no ha acabado de de entender que tú por ejemplo puedes cobrar, me invento, eh, 20.000 euros al mes, ¿vale?

Que si la tasación da 360 y tú la compras por 400.000, ¿el banco te va a dar la hipoteca? Sobre 360, claro. Le da igual que cobres 20.000 euros al mes, no se va a arriesgar a tener un activo así, a no ser que tú desembolses tu parte, pero eso no pasa ahora, que que no tiene la gente capital ahorrado, si cuesta dar la entrada para dar más. Bueno, en viviendas en viviendas de lujo, de otro de alto standing, eso es otro mundo y evidentemente eso pasa, pero en las viviendas en el mercado generalista eso no pasa, con lo cual es que es absurdo porque al final se hace de perder el tiempo a todo el mundo. Al al propietario porque le estás engañando, están pasando los meses y no cierra la venta. Al a las visitas que vienen, que por mucho que vengan intenten luego no cuando vayan al banco les van a decir que no le dan la hipoteca porque está sobrevalorada y a

nosotros porque estamos ahí haciendo visitas, no bueno, pues pues para hacer eso es mejor es mejor bueno, pues pues que estarse quieto, ¿no? Claro, lo bueno es que tenemos como una calculadora perfecta de que te dice exactamente lo que vale una vivienda al dedillo que es la oferta y la demanda. Simplemente hay que ir ajustando la llegada y lo que no puedes hacer es, como tú dices, pasarte 100.000 por arriba o 100.000 por abajo, tampoco vamos a perder dinero y ya está. Y de hecho es que como muy bien dicen los vídeos es algo cíclico. Yo recuerdo cuando compré la casa hace ya casi dos años que tanto la casa que yo compré como todas las casas que se vendían en en la agencia inmobiliaria sucedía ir al tasador y nadie se preocupaba por el tasador de, "Recuerda que dile que esto se hace mucho, ¿no? ¿Llegará la tasación al precio para ver si le van a dar la hipoteca?" Eso no se tenía en

cuenta nunca. ¿Por qué? Porque sabías que la tasación iba a dar por debajo. Ahora ya no es así y hay esa preocupación y esa es la indicación Por debajo por debajo lo que te refieres es por encima, ¿no? Que que iba a estar aproximada al precio de cierre. por ejemplo, yo sí, eso es. Lo compro y la tasación yo compro por por ejemplo 150.000 y la tasación va a dar de sobra, 150, 160, 170. ¿Por qué? También es una zona donde hay más segunda residencia y tal, pero en esa misma zona ahora cuando vendimos las casas de al lado que vendimos dos de la misma calle ya dijimos no podemos salir más de 220 porque aquí la tasación no va a dar 220, va a dar 200.000 o algo así y la tasación de la casa la vendimos por 205.000 y la tasación do dio 208 o 209. O sea, ahí está, no no puedes sobrepagar, a no ser que te venga alguien de fuera y te lo

pague, pero procedir Y antiguamente yo recuerdo que hace muchísimos años cuando había una tasación que a lo mejor no salía lo que se esperaba, pues se podía volver a hacer una segunda tasación y esto ahora ya no pasa, o sea, ahora ya está todo evidentemente todo se se globaliza y están todos los sistemas conectados y tú haces una tasación y bueno, se puede corregir, tú puedes pedir que la revisen porque ha habido bueno, que la corrijan o que se pueda cambiar un poco en un 5% porque ha habido algún error, pero al final no se una tasación es la que es No te van a dar 30, 40.000. y están muy estrictos con este tema los tasadores, eh, porque al final también es verdad que trabajan para empresas que lo tienen todo muy para parametrizado, [resoplido] con lo cual no se puede hacer mucha historia, ¿no? Claro, tampoco puede engañar a la empresa porque es la que se arriesga a comprar ese activo y luego pasa algo y

dicen, "No, me dijeron que valía 360 y en ese momento vale 300." Pues es un buen déficit. Y bueno, básicamente este es el debate que hay en redes, como bien digo, desde mi opinión creo que ambas posturas son correctas, solo que hay que entender cómo el mercado. Van a tener razón los dos. Porque al final de año unos van a subir los precios y también van a bajar eh seguramente las capitales donde trabajan. En términos absolutos y haciendo la media de toda España yo estoy convencido que a final de año habrá subido un porcentaje pequeño, pero habrá subido algo el precio. Sí, seguramente cogemos a final de año, esto también me atrevo a decirlo perfectamente. Si en vez de los precios de cierre notaría, cogemos todos los precios de publicaciones de los portales idealista, fotocasa y habitaclia, los que sean, mmm cualquier que sean, se cogen todos los precios de publicaciones y de ahora con los que serán a final de año y se hace la media

y habrá bajado seguramente, yo creo que entre un 15 y un 20%. Seguro, porque es que al final es la única manera. Bueno, a no ser que que bueno, que las inmobiliarias o las agencias inmobiliarias sigan pensando que que que se puede llegar a vender a ese precio, que dudo que que lo piensen, [resoplido] ¿no? Pero es que es va a ser así, no no va a haber otra. Totalmente. Entonces para cerrar ya con este tema, consejo que darías a toda aquella gente que está en proceso ahora mismo de comprar su casa con la situación actual que hay, con estos vídeos que ve, que es a lo mejor ahora tiene pensamientos de me quiero esperar, quiero que no, y también para todas aquellas personas que

17:20 Consejo par a compradores y vendedores

quieran vender si tienen que tener prisa, ¿no? etcétera. ¿Qué consejo les diría a los compradores? Primero a compradores y luego a vendedores. Pues yo a compradores les diría que que hicieran una valoración muy muy aproximada de cuando ven un van a ver un inmueble eh de de lo que [resoplido] de lo que están comprando, o sea, que supieran porque es que sí que es verdad que se es que no hay no queda otra, tienen que negociar el precio porque seguramente el 80, 90% de las propiedades que van a ver publicadas que van a ir a visitar están por encima del precio de mercado. Y es que es así, la realidad y no podemos engañar a la gente y al final por mucho que intentemos engañar, al final va a llegar la tasación y la tasación les va les va a poner a todo el mundo en su sitio. Con lo cual yo qué les diría, pues a lo mejor les diría, "Oye, pues vamos a en

vez de cerrar un precio de entrada eh gastaros 300, 400, 500 euros en una tasación oficial y entonces una vez tengas la tasación oficial de ese inmueble, aunque no estéis convencidos de que lo vais a comprar, cuando ya estéis en un porcentaje bastante elevado exacto, exacto y estén superconvencidos, antes de cerrar un precio de compra, que hagan la tasación y que vayan al le pidan al propietario, "Oye, vamos a hacer una tasación." Y que con esa tasación negocien el precio. Porque es que no al final es que es muy es un arma, o sea, qué mejor herramienta que llegar al propietario y decirle, "Oye, mira, que es que el banco, si quieres que te compre tu vivienda, el banco me da el el el porcentaje sobre este valor, no sobre el que tú me estás pidiendo, con lo cual podemos llegar a un acuerdo, pero el que me están dando es este, ¿me entiendes?"

Además que la tasación la van a tener que hacer y la van a tener que pagar ellos sí o sí. Bueno, pues algún banco a lo mejor te la paga, bueno, pero esto también después se podrá negociar seguramente de alguna manera, ¿no? Pero yo de entrada, yo si ahora fuera a comprar una vivienda, lo primero que haría es, cuando esté evidentemente no a todas las viviendas que voy a visitar, pero cuando estoy convencido que la que quiero es esa, pues lo primero que haría es, "Oye, voy a hacer una tasación oficial." Y con esa tasación se va a todos lados. Es que es al final lo que manda, no hay más. Sí, sí, es lo que te dará el banco.

¿Y al vendedor qué le diría? Pues eh que por mucho que pida mmm que haga caso Los pies en la tierra. Los pies en la tierra, que escuche mucho y que se deje aconsejar profesional por profesionales y y vuelvo a repetir, profesionales del sector, porque a eh actualmente estamos viendo que que hay agencias inmobiliarias y cadenas muy grandes de agencias inmobiliarias eh que están aceptando comercializar unas viviendas a unos precios que no tienen ningún sentido, pero ningún sentido. Entonces claro, como yo le digo, esta semana también me ha pasado, una persona que tiene una casa muy grande por esta zona y que la tiene en venta en 2 millones y medio de de euros y yo veo la casa y pienso que esa vivienda es muy difícil que la venda por encima de un millón de 1.7.

Estamos de 800.000 euros de diferencia. Casi un Bueno, pues hay eh agencias inmobiliarias que la están publicando, no una, eh, hay tres y cuatro. Y claro, este hombre cómo le cómo le digo y me pero es que estas inmobiliarias que son de lujo me la están comercializando. Cuánta hace me parece que me dijo que eran 5 meses que la estaban ¿Cuántas visitas ha tenido usted? Usted me dice ninguna. Normal. Por muy buena inmobiliaria o mucho nombre que tenga, lo siento mucho pero es que le han aconsejado mal. Bueno, pero es que mi casa es muy buena es que ya me lo han dicho que mi casa es es la mejor casa de la zona. Bueno. Para ti. Será muy buena lo que usted diga pero es que si no hay visitas por mucho es que es que los es lo que hay.

Sí, sí, da igual que valga un millón, dos o tres. Yo no me atrevo a decirle a este señor que tiene que bajar la casa 800.000 euros a porque hay cuatro, cinco otras agencias que le han dicho que que vale, que la están comercializando se perdió. ¿Qué están haciendo? Pues esperando que pase el tiempo. Y el señor es un señor mayor. A ver qué pasa. A uno le a mí me sabe mal pero es que al final es lo que es. Imagínate si tú no te atreves ni a decirle que vale 800.000 euros menos, imagínate a alguien que quiera comprar esa casa. ¿Cómo le va a decir? Oye, te hago una oferta de menos 800.000 euros, es que te da hasta pudor, te da vergüenza hacerlo.

la misma frase, no, pues ya vendrá alguien que se enamore. La gente la gente no se enamora de las casas, se enamora de personas, no de las casas. Y sí que puede haber un caso entre mil que llegue alguien y que le le guste tirar el dinero y por lo que sea pues quiere tirar dinero. Vale, muy bien. Pero 800.000 euros a jugar a la lotería, ya ya puedes jugar. Exacto, ya está, no hay más problema, no hay más. Y luego también este tipo de agencias lo que suelen hacer también es, esto lo dice mucho mi padre, no no sé exactamente qué término usa, pero es que ellas trabajan como por comparación y nosotros que yo creo que es la forma correcta de trabajar, trabajamos por selección. Con comparación lo que se refiere es yo capto, ¿cuánto quieres por tu casa?

Un millón, un millón. Adelante, no hay problema. Entonces yo tengo casas similares en mi cartera de las mismas características pero tengo la tuya de un millón, luego tengo cuatro de 800.000. Entonces hm el cliente me pide por visitar estas, esta vale un millón y luego se va a la de 800.000, ah pero si esta es igual que esa. Sí, es que esta es muy buena oportunidad y entonces van jugando a llevarte a varias casas y también eso, otra cosa que Sí, sí, está bien. Es así y pasa así. Estrategias hay muchas y es lo que decimos, y cada uno trabaja pues como como cree que debe trabajar.

Cuando lo mejor es, yo pienso como

22:22 Datos OFICIALES

trabajáis vosotros, que al final sois la lo que comercializáis, ¿qué es? Esta casa vale tanto, saca tanto. Es que las últimas, iba a decir que se pueden negociar 10.000 pero es que las últimas todas aprecian. Claro, claro, precio publicado y se ha vendido sin negociación porque porque estamos muy convencidos de que lo que estamos publicando realmente es lo que vale. Ya y ya ya está, sabe mal comercializarlo así porque lo hacéis tan bien que luego hay dos personas que quieren comprar la casa y sabe mal decirle a una de ellas que no y al final te quedas con la más solvente. Exacto. Y es la realidad.

Bueno, cambiando de tema. Esto es lo que hemos visto a nivel de si están bajando los precios o no, estos vídeos son para que os hagáis una idea de inicios de enero, finales de diciembre, pues a día de hoy ya estamos en abril y eso significa que tenemos datos oficiales de enero. Y tenemos por aquí eh la publicación y los datos de eh las estadísticas notariales del portal de notarios de España y tenemos que la compraventa de vivienda en enero comparado con enero de 2025 ha caído un 11,4%. Han sido 49.000 transacciones y el precio promedio del metro cuadrado en España se sitúa ahora mismo en 2065 euros.

Y luego por parte de los préstamos hipotecarios ha caído un 6,8% respecto a enero de 2025 con 26.000 operaciones. Y más o menos la gente pide una hipoteca de 186.000 euros, es decir, pisos de 200 y pico. O sea, no es que les conceden hipotecas de ese de ese valor. Sí, más contando que van al 80, ¿no? Pues que pon, 200 y pico mil. Bueno. Y estos son los datos que más o menos se alinean, ¿no? al discurso que estamos viendo un poco con comparación. Veremos a ver cómo evolucionan los próximos meses que yo creo que seguiremos en la misma línea de bajada, además de lo que está pasando con todo el tema de la guerra y tal, que quieras o no esto añade incertidumbre, porque la gente es por mucho que esté lejos dices, ¿qué va a pasar con los tipos? Claro, al final todo afecta, las la bolsa cambia, el petróleo sube, claro, al final todo todo absolutamente todo afecta y ahora otro

de los signos, otro de los signos que vemos que que hay incertidumbre es que si te fijas estamos en aquel momento estábamos de subida, ahora estamos de bajada eh de los tipos de interés que precisamente justo en enero, yo quiero recordar que en enero del año pasado se empezó a esta o sea a a estandarizar la hipoteca de tipo de interés fijo. Sí. Hasta enero unos meses antes, como estaba eh subiendo los o sea, bajando los tipos de interés, se estaban entregando hipotecas mixtas, ¿vale? Durante cinco, siete que hicimos algunos episodios hablando de este tema. Eh se se cierran 5 años a un tipo fijo, 7 años a tipo fijo, luego un tipo variable y estábamos en esas cuando se estabilizó en enero aproximadamente ya todo el mundo firmaba hipotecas a tipo fijo y se ha estado firmando tipo de interés muy atractivo, se ha estado todo el 2025, desde enero, febrero hasta prácticamente final de año he firmado tipo de interés fijo. Pero ahora que otra vez está cambiando, que

hay incertidumbre, otra vez se vuelve a aparecer la la la la hipoteca interés mixto. Hm ¿por qué? Pues por eso, como no se sabe exactamente qué es lo que va a pasar, pues oye, cerramos ahora cinco, siete años a un fijo y luego a variable ya veremos qué pasa. un fijo superatractivo y luego ya eso por parte del banco, oye, Mis dieses, eh, sí, no está mal. No, no, claro, en 2008 digamos que eso no existía. al final son estrategias comerciales de venta, ¿no? Para que la gente pues pues tome decisiones, ¿no? Es muy probable que al final de la vida de la hipoteca acaben sacando lo mismo, ¿no? Sí, entre una cosa y otra, bueno, claro, lo lo suyo hubiera sido una hipoteca en febrero, marzo del año pasado a un tipo fijo que estábamos que estábamos pues en 180, 190 aproximadamente, ¿no? Eso hubiera sido, pero claro, ahora al final, pero bueno, es que es que lo que decimos, por muchos cambios que hay en el mundo esto

psicológico porque nosotros al final la economía española en este último año qué puede haber repercutido todo esto. No. Estamos igual de mal o igual de bien, depende de cómo lo quieras ver, que el año pasado, con lo cual eh son estrategias de marketing y de venta para cerrar operaciones de de los bancos que lo tienen todo muy bien estudiado, saben cómo hacerlo, ¿no? Totalmente y a pesar de toda la situación se puede parar y puedes tener ese miedo durante unos meses pero vas a seguir comprando vivienda al igual que vas a seguir poniendo gasolina valga dos o valga tres. Porque es totalmente inelástico y necesitas un techo donde Es lo que hay, sí, sí. Si no la tienes 100.000 euros por encima, no te preocupes que se venderá. Y ahora va, terminamos con el podcast hablando de una noticia actual que ha salido hace nada, semanas, días. Siempre introducimos un poco también el tema del alquiler, ¿no? Sí, que pasamos, muy bien dicho, pasamos de la venta al alquiler y

es la prórroga del contrato de alquiler que ha sacado el gobierno. ¿Qué

27:16 Prórroga contrato de alquiler

significa esto? Tenéis como siempre el link en la descripción, también tenéis los vídeos que hemos visto. Y bueno, básicamente ¿qué ha aprobado el gobierno? Situación en Cataluña, después de desastre tras desastre probando que si el índice de alquiler, todo, situación oferta prácticamente, o sea, si hay poca oferta de vivienda en venta, en alquiler vamos Prácticamente nula. Son unicornios, como quien dice, no existe. Entonces el gobierno lo que ha impulsado es que si tu contrato finaliza antes de diciembre de 2027 tú puedes como inquilino solicitar una prórroga de dos años más, ¿vale? Da igual hm qué qué inquilino seas, que tú puedes solicitarlo, ¿vale? Entonces el tienen que aprobar. Y te lo tienen que aprobar por ley. Los casos donde no te lo pueden aprobar es si el propietario pues va a un litigio y demuestra que ese piso realmente, oye, lo necesito para mi hijo, bueno, exactamente igual que lo que pasa en un contrato de alquiler cuando tú tú lo quieres conseguir porque lo

necesitas para tu familia o por por un bien mayor, digamos, ¿vale? Entonces, ¿qué tiene que hacer el inquilino? Tiene que solicitarlo de forma o obligatoria mediante algo, un escrito, un burofax, algo serio para que tenga el poder y el propietario no se, no, es que me lo dijo, no me lo dijo, que hayan pruebas, digamos, ¿vale? Y entonces, durante estos dos años, y aquí viene el problema grande, el propietario no podrá subir el precio de esa vivienda no más de un 2% eh anual. ¿Por qué crees que han lanzado esta medida? Pues porque no hay pisos de de alquiler y la gente se va a ir a la calle y no tiene ahorros para comprar una vivienda y es su culpa porque han provocado esta situación. ¿Sabes qué pasa? Que es que como había han calculado, no recuerdo el número exacto de saber exactamente el número de contratos de alquiler que finalizan durante este año y el año que viene. Sí, más de 600.000 eran. Entonces

¿qué pasa? Que toda esta gente que finalizan, como hay el riesgo de que los propietarios, tal y como está el el el tema de la vivienda con los índices de precios máximos de precios de alquiler, con la inseguridad jurídica, etcétera, etcétera, pues sabían y y por los números lo saben, que hay un riesgo importante de que muchos miles de viviendas pasen de ser, en vez de alquiler, pasen a ser viviendas en venta y los propietarios no quieran alquilarlos. Entonces ¿qué pasa? Que todo esto iba a ser una movida social importante porque ya tenemos un problema muy heavy, muy grande de de problema de alquiler. Entonces todo todo esto eh pues claro, la gente se iba a quedar sin vivienda.

¿Cuándo son las próximas elecciones? Vale. Julio 2027. ¿Qué pasa? Que están le han pegado una patada al problema hacia adelante, obligan a todo el mundo a que se esté todo el mundo quieto y calladito, ¿vale? Para que para que esos contratos por ley los propietarios no puedan hacer absolutamente nada. No lo van a no no lo van a poder vender. Es que es así, es que oye, es que te te prohíbo vender tu vivienda durante estos dos años, es que es es es literalmente así. Con lo cual eh le pegan una patada adelante y oye, y después de julio del 2027 elecciones, pues oye, el problema ya no es seguramente no será de ellos.

Es que es así de es que es es alucinante. Cualquier medida que se está tomando hoy a nivel hm político desde arriba es simplemente buscando el el Voy a alargar, alargar alargar para que no se me tire la el el la gente encima. Es la verdad es que es es es alucinante, pero bueno. Yo no no había caído en esto que has dicho, pero claro, estás obligando al propietario, o sea, no, perdón, estás prohibiendo al propietario no vender su vivienda en dos años, cuando ahora mismo es uno de los modelos pero que no vendes una vivienda con un inquilino dentro. Bueno, nos han llegado y la pregunta es, ¿se puede vender? Sí. ¿Te la va a comprar alguien a una rentabilidad tan baja? Nula. Claro, bueno, pues ahí está.

Efectivamente, con la incertidumbre que hay, con un inquilino allí. Pero al final que es que no están buscando, es es lo que decimos y aquí se ve claro, yo es que la gente de verdad no sé cómo no no lo ve esto, o sea, no están buscando la seguridad del inquilino. O sea, lo que están porque no están mirando por el inquilino ni por el propietario, están mirando simplemente por ellos, porque el inquilino sí es verdad que ahora durante un año y medio, dos años, pues no van a tener el problema o no lo van a estar sufriendo, pero bueno, que dentro de dos años el problema estará. No, y por supuesto le pegamos una patada para adelante, al final lo único que buscan en eso que no se arme una revolución de pues eso, si eran yo no el dato no lo sé, pero si son 600.000 eran 600.000, que vimos una noticia.

Pues eh claro, todos esos contratos que se caen eh ¿qué pasa con ellos? Bueno, pues pues ahí está el tema. Es es terrorífico. No, no, y de de hecho si si te paras a pensar también tú imagínate la situación a nivel inquilino, porque aquí nos pensamos que la tesitura es siempre, eh. El inquilino, por parte del inquilino es un inquilino malo que se quiere aprovechar y pagar Propietario. posible. No, no, no, el inquilino o sea, una percepción de que el inquilino se quiere aprovechar del máximo del propietario porque el propietario es malo y yo quiero cobrar lo mínimo y del inquilino, ay, perdón, y del propietario la percepción es que yo le quiero cobrar el máximo, quiero sacar lo mismo lo máximo para el piso, cuando la realidad es el inquilino lo único que quiere es pagar el precio, un precio justo, por esa vivienda y propietario lo que quiere es un inquilino que no le deje de pagar nunca, le cuide el piso y esté bien.

cómodo, que esté bien y que y todo siendo yo al final. es lo que pasa en ¿en qué? En el 90% de los casos. yo sí que es verdad que siempre hay casos que bueno, pues que el propietario es un usurero y el inquilino también puede ser pues el típico que en que bueno, que lo tiene todo hecho un desastre y que tal. Pero lo normal es que se quieran entender y que se quieran llevar bien, eh. O sea, es que siempre es así y es que en todas las personas prácticamente todas que conocemos, pues cuando tienen un problema el inquilino y el propietario dan la cara, se llevan bien entre ellos, oye, están a gusto, al final es los dos salen bene es un win-win, los dos salen beneficiados y siempre todo el mundo intenta llevarse bien con todo el mundo, ¿no? O sea, que que que al final bueno, al final siempre se se intenta desde arriba sectorizar y y dividir a todo el mundo y hombres,

mujeres, inquilinos, propietarios, es buscar enfrentamiento y la y no y esto no de forma general no es así. Claro, y que ahí es donde yo quería llegar. La situación esta que comentas que es la más normal si todo esto no hubiese pasado, el propietario cuando hubiese finalizado el el periodo de en que finaliza el alquiler, lo que le hubiese dicho, oye, los precios han subido tanto, te voy a subir el alquiler lo que pertoca. El IPC, claro. Y el otro diría, vale, me parece bien, me sigues dejando vivir aquí durante un montón de tiempo se ponen de acuerdo, oye, te voy a subir el IPC, porque hay muchos que también clientes que tenemos que son propietarios que ni ni lo han actualizado, porque oye, al final por un 3% que más da así y tal.

Y eso y y se ponen de acuerdo, oye, te voy a subir ostras, no me subas el precio porque es que a mí el sueldo no me lo han subido. Oye, pues no te preocupes. Porque es que esto pasa, si es que la gente se pone de acuerdo. La gente hablando se entiende y es que es así, pero claro, si empiezas a forzar y a y a dividir y y a y a poner las cosas por por por narices, pues al final pasa lo que pasa, ¿no? Claro, mira, el otro día también estaba hablando con una señora del pueblo que sabe que tenemos la inmobiliaria y tal y nos dice si teníamos algún piso de alquiler para su hija y bueno, me estuvo contando y se ve que la hija está de alquiler ahora mismo y el propietario le ha dicho, oye, tengo que dejar o sea, tienes que dejar el piso porque lo necesito para mi hijo que se acaba de casar y tal, ¿no? Y ¿qué le

ha dicho? Tú yo dije, pues hm sintiéndolo mucho lo va a tener complicado porque se ve que han intentado visitar un montón de pisos, duran nada en el mercado porque es en Barcelona, ¿vale? Y entonces le digo, pero ¿cuándo se tiene que ir del piso? Y dice, no, no, si el propietario le ha dicho que hasta que ella no encuentre algo bien se puede quedar en el piso el tiempo que quiera, que eso es lo más normal, lo que suele pasar. Nadie te quiere subir el piso y te quiere hacer, pero bueno, lo que tú ves y percibes es como los vídeos que hemos visto antes, lo que vende ¿qué es? La confrontación. Claro. Te pongo otro dato y este y este sí que es este es interesante. Te digo más, eh a a raíz de otro de otro alquiler de de un un cliente nuestro que tiene una propiedad y que la pone en alquiler.

Y este propietario eh quería subir el alquiler al próximo, se le acaba el contrato al próximo inquilino, ¿vale? Entonces eh le por por ley no puede subirle, tiene que ser el mismo precio que estaba alquilado hasta ahora, ¿vale? ¿Qué pasa? Que este este propietario durante los últimos tres años no le ha subido el precio de alquiler al inquilino. Entonces ¿qué pasa? Que ahora cuando lo va a alquilar, como no puede subir el precio eh lo tiene que alqui que alquilar al mismo precio, ¿vale? Entonces, tiene otra propiedad en alquiler, un piso de una chica joven, oye, que está encantado con ella y tal y él voluntariamente no le ha subido el alquiler durante los últimos tres años el IPC ni la no la ha subido absolutamente nada, porque de oye, esta chica pues oye, ya me paga, ya creo que ya es suficiente. Pero ¿qué pasa? Como ahora sabe que como no actualice el precio de ese piso, el IPC cada el índice que toque de los últimos tres

años, cuando esta chica se vaya el próximo contrato no va a poder subir el alqui no va a poder actualizarlo porque no está actualizado de entrada. Entonces ¿qué va qué hace? Aún él no queriendo subir el precio de alquiler se lo va a subir ahora a la chica y lo va a actualizar con el IPC de los últimos años para que cuando se acabe este contrato el próximo tenga ya el precio actualizado. Es que no tiene ningún sentido. y dices, a ver, este hombre que ya está contento, que oye, que esta que esta chica es supermajeta no sé, pero es que por lo de arriba le han obligado ahora a actualizar el piso porque el próximo contrato querrá tenerlo actualizado porque si no ese IPC lo está perdiendo.

Y y estamos hablando de que le está cobrando poquito alquiler, pero bueno, al final Creas una situación de conflicto innecesaria. si él en ese contrato ya estaba cómodo con esta chica, ¿por qué le estáis obligando a hacer la por haciendo previendo el próximo contrato de alquiler? ¿Por qué no de es que además es algo que no tiene sentido? ¿Por qué cuando finaliza el contrato no puedes subir lo que no has subido previamente, que es algo que estás beneficiando a los inquilinos, que es a quien quieres proteger? Exacto. Pues a es pues a esta chica ahora se va a ver perjudicada, le van a o sea, le va a subir el le va a actualizar el precio de alquiler pues al índice que está marcado por eso, por proteger o sea, porque él se está protegiendo para el próximo contrato.

Totalmente. Sí, sí, sí. Y me imagino es que es el mundo al revés. El dos, tres veces al colegio de apis, pero no nos entraba en la cabeza. de agentes tuve que hablar con ellos y me dijeron, a ver, esto de realmente es que es así. Es que no tiene ningún sentido, pero bueno, como muchas otras leyes. Al final que es lo que decimos, o sea, de verdad, este que está mal, pues no, y me y el el es que el propietario me decía, Francisco, de verdad que esto tengo que hacerlo, pero si es que a mí me sabe mal que esta chica ahora yo le tenga que actualizar. Yo bueno, yo no digo, no es que tengas que hacerlo, pero está claro que si tú tú lo tienes a ese precio, si esta chica se va mañana el siguiente contrato va a ser ese precio, no lo vas a poder actualizar.

No, pues claro, al final la gente se protege. No tiene ningún tipo de sentido. Bueno, pues así Vamos a ver otra cosa que no tiene sentido ahora. A ver, ¿cuál más? Resumen. Para que quede claro y ya despedimos el podcast. El gobierno lo que ha impulsado es que en todos los alquileres cualquier inquilino puede pedir una prórroga de dos años. Todos los todos los inquilinos pueden pedirlo y en el Ah, pero es que 90 en el 95% de los casos lo van a tener que aceptar, excepto en unas en unas casuísticas y una de ellas es la siguiente. Adelante. ayer salió una noticia que es que hablando de este tema, sale una noticia y que veo que hay eh unos pisos que tiene la Tesorería General de la Seguridad Social, que son propiedad del Estado y que a sus propios inquilinos Están en alquiler esos pisos. Esa esos esos están en alquiler. A sus propios inquilinos no no les eh no les va a hacer esa prórroga de dos años.

Vamos a ver el vídeo porque es alucinante. Atención a esta historia. Llevan 20 años viviendo de inquilinos en casas de propiedad pública. 28 familias que han intentado acogerse a la prórroga de alquileres de dos años que aprobó el Consejo de Ministros, pero la Tesorería General de la Seguridad Social, que gestiona todas estas casas, se lo ha denegado. Álvaro abre el sobre con la resolución. Dicen que no van a aplicar la prórroga para nuestros alquileres, ¿no? La Seguridad Social no les aplica el decreto aprobado por el Gobierno. Aprueba una medida de dos años, pero a sus inquilinos no se la está aplicando. El Ministerio argumenta que sus contratos no están amparados por este decreto. Real decreto dice que hay que proteger a todos los inquilinos.

Por tanto, no tiene sentido hacer estas diferencias legales que están haciendo. Pero la batalla de los vecinos por seguir en sus casas es larga. Año y medio desde que recibimos la la notificación la notificación que daban por extinguido el contrato de alquiler y que nos teníamos que que ir de las casas. Es difícil dormir muchas veces sin saber dónde puedes estar mañana o que un día llamen a la puerta y sean los antidisturbios. Son viviendas que usaron funcionarios del Estado. Aquí, por ejemplo, vivió personal de la Marina Mercante. Eran de sociedades de alquiler públicas que se disolvieron y pasaron a la gestión de la Seguridad Social. Un informe del Tribunal de Cuentas, según el Ministerio, obliga ahora a venderlas.

que se están echando a los inquilinos para subastar las casas a inversores. No es comprensible, y de hecho, no es legal, que se disminuya el parque de vivienda público. Insisten en que se incumple la Ley de Vivienda. Se sienten desamparados. Como la Tesorería va avanzando en sus procesos eh sin escucharnos, es como un rodillo gigante. No renuncian. Insistir, intentar prolongarlo todo lo que podamos, y ojalá que nos escuchen, ¿no? Hacer fuerza para que nos podamos reunir con alguien que nos reciba. Eh 800 viviendas, ¿eh? Decimos, sacan la noticia de Casa 47, que es, bueno, que esto es la solución a bueno, a todo. Y ahora 800 viviendas que las tienen, que son propiedad del Estado.

Y las quieren perder. Es que es de verdad que es que es sentido. No es alucinante, pues es por lo que decimos, es que no no tiene Es que no no ni pies ni cabeza. Y encima, no, que ellos están exentos hasta el pero Oye, pero ¿por qué? Porque sí. Porque nosotros no. Bueno, pues a saber que a lo mejor ya tendrían algo ¿Sabes qué pasa? Que eso es muy probable que esto ya tuvieran firmado algo con anterioridad a esta ley, y claro, sacan la ley, porque es que no entiendo de qué otra porque qué otro motivo puede haber. Que seguramente antes de sacar la ley tendrían algún acuerdo hecho por lo que fuese y y ahora sacan la ley y dicen, "Bueno, y ahora ¿con esto qué hacemos?" Ya, pues eso mismo es lo que le pasa a cualquier persona que está comprando un piso cada vez que sacan una ley.

Exacto, pues ese es el tema. Toma. Claro, pues ah, bueno, pues ah, pues como esas no son nuestras, estas decimos que no y se acabó. Y como son solo 800, pues Lo peor es que encima luego le darán la vuelta y le echarán la culpa a la gente que lo ha comprado. Sí, o no. Que luego lo pondrán más caro. está, a los fondos especuladores, que tal, que no sé qué. Pues no lo subastéis, es que o sea, seguir, es es que estas son estas viviendas exactamente las que habría que mantener y bueno, y y promocionar, ¿no? Lo hemos dicho un montón de podcast que uno de los grandes errores, entre muchos, que ha tenido el gobierno es de que las VPO luego se liberen y se vendan porque pierdes parque público y luego pierdes 800 viviendas Así es. porque te da la gana.

Exacto. Bueno. En fin, terminamos por aquí. Espero que os haya gustado el episodio. Eh comentadnos, como siempre, y nada, nos vemos en el siguiente. Hasta la próxima. Chao, chao.

Fuentes citadas

• tiktok.com/@sergioexcellencecircle/video/7610377158367710486?_r=1&_t=Z
• instagram.com/reel/DVVgVmljBnm/?igsh=MXB4aTAyNTN5YTZjeQ==
• instagram.com/p/DWgcGypDWXv/?img_index=1&igsh=MWx3NDVsNjIwOHBteA%3D%3D
• idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/04/10/892263-prorroga-de